El Código Civil Catalán compuesto por sus Libros normativos (6) entiende ciertas regulaciones jurídicas de forma diferente al español, también en lo referente a las comunidades de propietarios aunque esta vez de forma muy ligera. Los administradores de fincas en Barcelona o el resto de Cataluña tienen con las comunidades que representan una relación de mandato, es decir, están obligados a una serie de deberes para con la finca y sus respectivos propietarios/as.
El código deontológico que rige el oficio de administrador de fincas exige total transparencia, honestidad y criterio independiente en la toma de decisiones relativas a las comunidades de propietarios.
Vemos más en profundidad el papel fundamental que desempeñan los administradores de fincas en Barcelona.
Propiedad Horizontal y las relaciones jurídicas entre propietarios
Básicamente, la entidad de Propiedad Horizontal como tal existe para regular las relaciones jurídicas entre los propietarios, sus propiedades (viviendas, garajes, trasteros, inmuebles…) y la administración de las mismas en un espacio común, denominado finca o comunidad.
El papel de los administradores de fincas abarca un rango de acciones muy bien acotadas por el artículo 553-18 del Código Civil Catalán como podéis leer a continuación:
- El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y ejerce las siguientes funciones:
- a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
- b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
- c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
- d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
- e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
- f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
- g) Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.”
Profundizamos más en este artículo del blog sobre las funciones inherentes al cargo de administrador de fincas.
Pero en resumen, quedaros con las áreas de actuación de los administradores de fincas de Barcelona:
- Gestión administrativa
- Cuentas económicas (contabilidad)
- Juntas de vecinos, registro y notificación de acuerdos alcanzados
- Documentación de la comunidad
- Secretario-Administrador
- Mediación
- Figura mediadora ante conflictos y desacuerdos
- Asesoría jurídica
- Asegurar el correcto cumplimiento de las obligaciones jurídicas de la comunidad
- Morosidad
- Control regular de las obligaciones económicas de cada propietario/a
- Gestión contable y laboral
- Conservación y reparación
- Conservación de los elementos de la comunidad y ejecución obras cuando sean necesarias
- Gestión de seguros comunitarios
Importancia del tipo de finca
Las funciones de los administradores de fincas de Barcelona y resto de España varían ligeramente dependiendo del tipo de finca que gestionen. Si es una finca de inquilinos arrendados, estas acciones y supuestos pasan a un primer plano:
- Gestión de traspasos y alquileres de locales comerciales
- Listado morosidad
- Control trabajos de rehabilitación de elementos comunes
- Administración relaciones contractuales con autónomos y/o empresas de terceros involucrados en la comunidad
- Si se necesita, selección de inquilino y gestión de todo el proceso de alquiler (incluido redacción contrato y cobro mensual renta)
- Cumplimiento obligaciones fiscales de la comunidad (impuestos, repercusiones, gastos, nóminas)
Si por el contrario han sido contratados/as como administradores de una finca de viviendas en propiedad por las personas que viven en ellas, entonces los administradores serán evaluados/as por los propietarios/as, principalmente por estos cometidos:
- Cumplimiento de los estatutos de la comunidad
- Administración transparente y actualizada de balance ingresos/gastos
- Control y cumplimiento de ejecuciones de obra tanto en tiempo como en lo relativo a presupuestos
- Gestión con seguros y demás terceras partes
- Asesoramiento general a propietarios/as sobre los asuntos de la finca
- Garante, como Secretario de la Junta, de la documentación y buen funcionamiento de las reuniones de vecinos
- Mediador ante discrepancias y conflictos
- Control morosidad
¿Qué ocurre si los administradores de fincas en Barcelona no cumplen sus obligaciones?
No cumplir con su cometido puede y tendría responsabilidades a diferentes niveles. Los administradores de fincas en Barcelona podrían encarar acusaciones civiles o penales dependiendo de la naturaleza de su negligencia.
Esa relación jurídica de mandato que ya hemos mencionado en el artículo establece responsabilidades civiles (prescritas a los 15 años) para los administradores de fincas en Barcelona ante el incumplimiento de sus obligaciones de gestión de los asuntos relativos a la comunidad. Este incumplimiento engloba también desviaciones deliberadas en la ejecución de su trabajo que la comunidad y los propietarios/as no hayan sido informados/as.
Apropiación indebida del dinero comunitario
Cuando pensamos en un delito no común pero sí sospechoso de ser cometido por un administrador de finca, inevitablemente el dinero cruza nuestra mente. Ya sea el del fondo de reserva comunitario obligatorio que toda comunidad de propietarios ha de tener (importe superior al 5% del presupuesto ordinario anual), o el incurrido en contratos de servicios regulares o puntuales para la subsanación de cualquier anomalía o deficiencia.
Son situaciones, no obstante, esporádicas y alejadas de toda normalidad en la actuación y desempeño profesional de los adscritos al Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, y por ende, de los administradores de fincas de Barcelona.
No obstante, si se diesen, la responsabilidad que recaería sobre ellos/as por sus actos sería penal.
Conclusiones
Los administradores de fincas en Barcelona tienen unas obligaciones bien definidas por el Código Civil Catalán. Son una figura administrativa y organizativa vital, especialmente en fincas de gran tamaño, y que por lo tanto, les es exigible unas altas prestaciones por parte de arrendatarios y propietarios/as.
Nuestro bufete Abogados Propiedad Horizontal también ejercemos las funciones de administradores de fincas para velar por la correcta y puntual administración de comunidades.
