comunidades@jdvalls.com
93 762 69 99 / 93 762 61 00 (Fax)

Blog de Comunidad

Administradores de Fincas en Barcelona

¿Es necesario que un Administrador de Fincas esté colegiado para poder ejercitar las funciones inherentes a su cargo?

El Administrador de Fincas se constituye como una figura dentro del ámbito de la Propiedad Horizontal y la convivencia vecinal, que tiene designadas unas funciones dirigidas a velar por el correcto funcionamiento de las relaciones que surgen en el seno de una comunidad de propietarios (entre otras funciones). Ello, tal y como así lo determina el art. 553-18 del Código Civil Catalán:

“Artículo 553-18. Administración.

  1. El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y ejerce las siguientes funciones:
  2. a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
  3. b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
  4. c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.
  5. d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
  6. e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
  7. f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
  8. g) Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley.”

En su condición de profesional y “guardador” de los asuntos ordinarios de la comunidad de propietarios, el incumplimiento o la negligencia profesional en que incurriera el administrador dará lugar al nacimiento de responsabilidad frente a la junta de propietarios. En lo que a las actuaciones del Administrador de Fincas corresponde, éste se halla sometido a las normas contenidas en el Código Deontológico del Administrador de Fincas, que regula la figura del Administrador en sentido estricto.

Por lo que a la condición de administrador, los Tribunales españoles exigen que las entidades que prestaran servicios en calidad de Administración de Fincas y representaran este colectivo, deberán constar colegiadas en la Corporación Profesional en cuyo ámbito profesional se pretenda ejercer, en nuestro caso, la correspondiente colegiación en el Colegio Nacional de Administradores de Fincas. No obstante, la persona física que ejerciera las funciones de administrador no se exigirá como imperativo legal su condición de Administrador de Fincas. Tal y como así lo expresa el art. 553-15 del Código Civil Catalán.

“Artículo 553-15. Organización de la comunidad. 

  1. Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario. La secretaría puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.”

Esta visión ha sido amparada por la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1602/2006, de fecha 11 de noviembre de 2008, en virtud de la cual:

“4º. La sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de marzo de 1994, en la que se expresa que “no cabe negar –como hace la recurrente- la obligatoriedad de la colegiación para la Administración de Fincas”.

5º. La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1998 en la que se expresa que “el ejercicio legal de la profesión de administrador de fincas, con habitualidad exige, por ser requisito indispensable, la colegiación en la Corporación Profesional en cuyo ámbito profesional se pretende ejercerla, sin que los Abogados en ejercicio resulten habilitados para desempeño de la profesión aludida por el hecho de estar colegiados en el de Abogados, habida cuenta que las funciones de una y otra profesión tienen campo de actuaciones diferentes, no obstante la existencia de ámbitos fronterizos dificultosos de deslindar”, lo que también se recoge en la sentencia de 3 de octubre de 1985 y 14 de octubre de 2002.

[…] sin embargo, conforme a la nueva redacción dada al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha desaparecido el carácter de exclusividad que pudiera haberse atribuido al Administrador de Fincas, dado que dicho precepto establece que “el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercitado por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

Leave a Reply