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estatutos de comunidad de vecinos

Estatutos de comunidad de vecinos: su importancia y cómo redactarlos

La confección de los estatutos de la comunidad de vecinos no viene determinada por la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, no se establece en la norma jurídica ninguna directriz al respecto de cómo se deben redactar. Sí que, por el contrario, existe un artículo dentro de la Ley 5/2015, del 13 de mayo, de modificación del libro V del Código Civil de Cataluña, donde se trata el contenido de los estatutos.

A partir de este artículo, serán los propios propietarios/as de la comunidad los que deben consensuar con previsión y convencimiento, unas reglas que marcarán la línea a seguir en la convivencia vecinal en la finca.

¿Cómo redactar entonces los estatutos de comunidad de vecinos? Veamos cómo para que no queden dudas al respecto.

Directrices para elaborar los estatutos de comunidad de vecinos

El artículo de la Ley que acabamos de mentar sobre el contenido de los estatutos de comunidad de vecinos es el artículo 553-11:

1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones:

a) El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes.

b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.

d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.

e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.

f) La forma de gestión y administración.

Antes de continuar, especificar que no es obligatoria la existencia de estatutos para regir la convivencia en una comunidad. Son sin duda aconsejables ya que funcionan como orden jurídico dentro de la finca, pero hay comunidades que se rigen por la propia Ley de Propiedad Horizontal (o Libro V del Código Civil si estamos en Cataluña) o simplemente lidian con las vicisitudes grupales y concernientes a las instalaciones del lugar tal y como vienen, a través de reuniones y juntas vecinales.

Dicho esto, si la propia norma jurídica sobre comunidades de propietarios/as no dice nada al respecto de cómo redactar el documento, os preguntaréis por dónde comenzar. Bueno, si no hay efectivamente una guía estándar y oficial de cómo establecerlos, la lógica nos empuja a pensar en redactarlos lo más de acuerdo posible a los preceptos que la ley expone. De esta forma evitaremos futuros conflictos legales sobre si un estatuto se ajusta a la ley o circula fuera de ella.

Puntos clave

  • Que estén adaptados a las necesidades de la comunidad
  • Ser validados por unanimidad en Junta de vecinos/as
  • Cualquier cambio y/o modificación, a consenso también en Junta de propietarios/as (art. 17.6 LPH)
  • Abstenerse en votación será entendido como aceptación de la voluntad general, mientras que quien no estuviese presente en la Junta, tendrá 30 días naturales para pronunciarse, de lo contrario, contará como abstención.
  • No ser contrarios a la ley en vigor
  • Estatutos relativos a pisos, locales, instalaciones, administración (incluye contabilidad general), gobierno, seguros, mantenimiento y comportamiento cívico.

Una vez confirmado en Junta, se redacta el acta de la reunión y se hace constancia añadiéndolo al libro de actas de la comunidad, con la firma del presidente de la misma. Por último, se incorpora al Registro de la Propiedad (imprescindible si queremos “obligar” con ellos a propietarios que se incorporen a la finca a posteriori).

Cuando seamos los propietarios/as los responsables de la redacción de los estatutos de comunidad de vecinos, hacerlo asesorados por un profesional, un abogado experto en Propiedad Horizontal o un administrador de fincas.

Finca de nueva construcción

Tener en cuenta de que si la finca es de nueva construcción, los estatutos serán elaborados con casi toda seguridad por la empresa de promoción de las viviendas. Ello puede suponer un “ahorro” legislativo para los nuevos propietarios/as, o simplemente una injerencia que se puede impedir como acabamos de detallar, por unanimidad en Junta de vecinos/as.

Modificar los estatutos

El artículo 553-26, que versa sobre la adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas, especifica que serán necesarias 4/5 partes de los votos de los propietarios con derecho al mismo para modificar, entre otras cosas, los estatutos de la comunidad de vecinos, salvo que exista una disposición legal contraria a dicha obligación.

Estos estatutos siempre se pueden consultar si nos vamos a la escritura de la propiedad que adquirimos, ya que van adjuntos al documento. Si no, tan sólo habría que pedir una copia de los mismos al presidente de la comunidad o al administrador de fincas. Tengámoslo presente porque es parte de su labor para con los propietarios/as de la comunidad.

¿Son lo mismo los estatutos de la comunidad de vecinos que el título constitutivo y las reglas de régimen interno?

La respuesta es no. Se parecen y claramente tienen una relación intrínseca entre sendos conceptos pero no son lo mismo. Ya sabemos en qué consisten los estatutos, que versan sobre las posibilidades, obligaciones y prohibiciones en relación a las instalaciones, viviendas y zonas comunes de la finca.

Título constitutivo

Hablamos aquí de la escritura de la finca, el documento donde queda registrado sus instalaciones, distribución, servicios, número de viviendas, locales, garajes, etc.

Reglas de régimen interno

Las reglas de régimen interno deben estar en los límites de la Ley y de los propios estatutos, no pueden contradecirlos, y servirán para regular la convivencia vecinal y el correcto uso de servicios e instalaciones.

Conclusiones

Para garantizar el buen funcionamiento de una comunidad de propietarios, debemos definir adecuadamente los estatutos. Como hemos visto en este artículo, hay otras herramientas que ayudan al orden, control y mantenimiento de una finca, como la propia ley o las reglas de régimen interno. Ahora bien, será a través de los estatutos de comunidad de vecinos como cada propietario/a sabrá sus obligaciones y responsabilidades respecto a la comunidad, sus servicios e instalaciones. También aquello que no puede hacer. Presidente de la comunidad y administrador de finca, junto con todo el grupo de propietarios/as, serán los actores encargados de velar por el correcto cumplimiento de los estatutos.

Aquí la responsabilidad cívica e individual de cada uno/a juega el rol definitivo. Si todos/as actúan con tal responsabilidad, la convivencia está asegurada.

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