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cambio de presidente en la comunidad de vecinos

Exijo un cambio de presidente de la comunidad de vecinos porque no hace nada

Cuando nos toca ser presidentes de nuestra comunidad de propietarios, el cargo es obligatorio y no podemos sencillamente rechazarlo. Podríamos por causa mayor, eso sí, solicitar ante el Juez la inhabilitación dentro del mes siguiente a nuestra toma de posesión. Y también se podría iniciar un proceso de cambio de presidente en la comunidad de vecinos porque no hace nada, es decir, no cumple con las obligaciones del cargo.

Sepamos más sobre los cambios de presidente en la comunidad de vecinos.

Lo que dice la ley sobre la figura de presidente de la comunidad

Esto es lo que dice el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el cargo de presidente en la comunidad:

“El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad”.

Generalmente, la obligación del cargo asciende a un año lectivo (podría ser más tiempo si los estatutos los especifican así), aunque por las razones que a continuación expondremos, la comunidad de vecinos como ente puede revocar al presidente de su cargo antes de ese tiempo si así se decide en junta extraordinaria.

Por el contrario, si por causas diversas no hubiese sustituto del presidente una vez venciera el plazo del actual, sería obligatorio para éste continuar en el cargo hasta que el resto de propietarios/as eligieran a sus sucesor en Junta extraordinaria.

Ante la posibilidad (remota) de que un propietario concreto se presente voluntario a ejercer el cargo de presidente de la comunidad de vecinos, tan sólo con una mayoría simple en junta sería viable.

Por qué nos toca ser presidente de la comunidad

Como acabamos de aclarar, es una obligación que como propietarios/as de una vivienda en una finca hemos de asumir, o por elección del resto de vecinos/as, o por orden de rotación. También cabría la posibilidad de obtener la posición por sorteo.

La figura del presidente de la comunidad es necesaria en el devenir y administración de una finca porque, primero de todo, será el representante legal del resto de propietarios/as y vecinos/as ante cualquier situación que se desarrolle.

Además de este papel, el presidente ha de:

  • Organizar y desarrollar las Juntas de vecinos/as a través de las distintas convocatorias
  • Informar a cada vecino/a y propietario/a del orden del día a tratar en cada Junta
  • Hacer valer y moderar los puntos del día que conformen las actas de cada Junta
  • Acometer y cumplir con las decisiones que se tomen en Junta
  • Asegurarse del buen funcionamiento de las instalaciones de la comunidad

El cargo de presidente en una finca pocas veces pasa desapercibido. Ya sea porque muchos de los propietarios/as no desean desempeñarlo, porque mayoritariamente se desconozcan sus responsabilidades y se incurra, a lo largo del mandato, en errores o negligencias, o porque en algunos casos puntuales nadie lo ejerce, el caso es que las discrepancias en torno a su cometido son muy comunes. Como la que nos llega recientemente mucho de que el presidente de la comunidad de vecinos no hace nada.

El cargo es obligatorio por ley, y si se desempeña, se debe hacer de acuerdo con sus obligaciones adheridas. Otra cosa es alegar causas extraordinarias que nos impidan ejercer el cargo, lo que obligaría a la comunidad a sustituir al presidente. O bien por mayoría simple en junta, o por iniciativa propia del propietario remitiéndose al juez justificando su incapacidad al cargo. Sería entonces el juez quien decidiese en última instancia si puede o no ejercer sus responsabilidades como presidente.

Sólo los propietarios o copropietarios (personas físicas, no jurídicas) de las viviendas puedan desempeñar el cargo de presidente de una comunidad. Si es una entidad bancaria quien es poseedora de la propiedad, deberá otorgar poderes notariales a un representante legal para figurar como persona al cargo.

Cambio de presidente de la comunidad de vecinos porque no hace nada

Si deseamos un cambio de presidente en la comunidad de vecinos, habrá que obligatoriamente abordar el tema con el resto de propietarios/as de la finca en Junta extraordinaria. Ésta se podrá producir sólo si al menos una cuarta parte de los propietarios/as accede a la misma (25% de la cuota de participación en la comunidad), y será convocada por el vicepresidente/a de la comunidad si el presidente/a en funciones se niega a ello.

como cambiar de presidente de la comunidad

Los puntos del día del acta de la correspondiente Junta extraordinaria especificará el asunto a tratar:

  • Sustitución del actual presidente/a y elección del nuevo presidente/a
  • Aprobación del acta de la sesión

No es una casuística muy repetida sinceramente, pero cuando se llega a esta tesitura, lo común es que el presidente en funciones haya desatendido su cargo reiteradamente o haya cometido graves negligencias en el desempeño del mismo. La ley no especifica motivo alguno para la legitimización de la remoción del presidente/a, sino que lo basa en la voluntad de los integrantes de la comunidad si así lo consideran.

Debemos especificar que para llevar adelante el cese y el cambio de presidente/a en la comunidad de vecinos, será necesario el voto a favor de la mayoría de los asistentes a la Junta con derecho a voto.

Claro, si el propio presidente, consciente del motivo de la Junta extraordinaria, y oponiéndose a tal acto, no acudiese al mismo para ejercer sus funciones de moderador y administrador, cualquier otro propietario/a estaría legitimado para hacer el recuento de votos y hacerlo constar en acta. Sin embargo, si sí que hiciese acto de presencia, el presidente podrá ejercer su derecho a voto como cualquier otro propietario/a de la comunidad.

Una vez sea oficial el cese y la sustitución por el nuevo presidente de la comunidad, éste solicitará a su predecesor en el cargo toda la documentación relativa a la finca, y se hará constar en acta la fecha de tal traspaso de información.

Y ¿qué pasa si el presidente de la comunidad es moroso?

Puede ser presidente de la comunidad un propietario/a moroso con independencia de si hay o no abierta causa judicial contra él/ella. Eso sí, se aconseja en este caso iniciar proceso de cambio de presidente en la comunidad de vecinos si efectivamente se está en litigios para la reclamación de las cantidades adeudadas ya que en este caso, la misma figura actuaría de demandado y representante de la parte demandante.

Si estamos preocupados porque el presidente de la comunidad de vecinos no hace nada, no parece muy inteligente confiar en esta persona las responsabilidades que el rol exige.

Es el mismo caso de los propietarios con los que la comunidad, como ente unitario, tuviese abiertos procedimientos jurídicos en los tribunales. También pueden ejercer el cargo por ley (turno rotatorio) aunque tampoco es lo más aconsejable por una evidente incompatibilidad en los cargos que ejercería (presidente de la comunidad  y demandado en el juicio).

No obstante, para estos casos la ley prevé que sea el propietario nombrado para el cargo quien dirija un escrito al juez indicando las causas que le impiden ejercer el cargo, siendo éste último quien decida según las razones acreditadas (enfermedad, edad, etc.).

Lo que no podrá hacer el presidente moroso es:

  • Votar en Juntas, incluida la extraordinaria relativa a su destitución como presidente/a.

En caso de ausencia del presidente, ¿Quién asume las responsabilidades?

La figura del vicepresidente pasaría a ser la referente cuando el presidente de la comunidad de vecinos no hace nada y elude sus responsabilidades. Así lo establece la ley. No obstante, no siempre ocurre esto porque no todas las comunidades de propietarios cuentan con vicepresidente. En tal caso, si la ausencia del presidente es prolongada, se debe votar en junta extraordinaria un cambio de presidente por el bien del correcto y puntual funcionamiento administrativo de la finca.

Conclusiones

El cargo de presidente en una comunidad de propietarios es un rol obligatorio que todos los propietarios/as han de ocupar rotativamente durante un año, a no ser que se vote en Junta la elección de uno en concreto y éste lo desempeñe durante más tiempo con la aprobación del resto de propietarios/as. Si no ejerciese correctamente su cometido porque el presidente de la comunidad de vecinos no hace nada, se puede iniciar un proceso interno (Junta extraordinaria) para su cese (mayoría de votos). Es un derecho que la comunidad como entidad tiene ante sí.

Desde nuestro bufete os asesoramos en cualquier tesitura relacionada con el cambio de presidente en la comunidad de vecinos. No dudéis en contactar con nosotros/as.

26 Responses

  1. Isabel

    Mas del 25% de los vecinos hemos solicitado una JUnta extraordinaria al presidente, pidiendo en un punto de la orden del día su revocción. El ha convocado una Junta ordinaria en la misma fecha, hora y lugar pero en lugar de su revocación ha puesto renovación de cargos de Junta de gobierno.
    ¿Puede convocar una Junta ordinaria cuando se le ha pedido una extraordinaria?
    ¿Puede modificar la orden del día?

    1. APH

      Buenos días Isabel.

      Te comentamos que la renovación y la revocación son lo mismo. Fundamentalmente se votará si continua o es revocado de su cargo.

      En cuanto al formato de la junta, también es correcto. Lo relevante es que en el acta conste la petición de los vecinos.

      Un saludo.

  2. M Paz

    Hola, por motivos de la pandèmia he sido presidente de mi comunidad más de 2 años y mi pregunta es la siguiente: cuando vualva a tocarme el turno de ser presidente se podrá saltar dado que he estado en el anterior cargo más de dos años? En caso afirmativo, cómo lo he de hacer y qué he de alegar?

    1. APH

      Buenos días M. Paz,

      Efectivamente podría darse esta posibilidad, ya que has ejercitado dos años seguidos el cargo. Se podría acordar y acontecer tal situación tratada en Junta de propietarios, previa inclusión en el orden del día.

      Un saludo.

  3. Alberto

    en mi comunidad el Presidente es siempre el mismo, lleva varios años de presidente. es como un señor feudal que tiene demasiado poder. Como puedo cambiar eso y que pase a ser rotatorio? cuando y como se decide el sistema de eleccion del presidente (rotatorio/voluntario)?

    1. APH

      Buenos días Alberto,

      La elección de los cargos de una Comunidad de Propietarios se lleva a cabo de forma rotatoria. No obstante, si un vecino decide presentarse y es votado por la mayoría simple de los vecinos, entonces puede ser nombrado presidente siempre y cuando anualmente cuente con el apoyo de la mayoría prevista en el Libro Quinto del Código Civil Catalán.

      Un saludo.

  4. Diego

    Buenos días, en mi comunidad se ha superado el tiempo establecido de presidencia por uno de los vecinos, que se estableció de forma rotativa en una de las juntas, por la situación de la pandemia. He solicitado al administrador el cambio del presidente tal y como se acordó pero me dice que por ley, debido a la pandemia, se ha pospuesto hasta el 31 de diciembre de 2021. Me gustaría saber de que ley se trata y si realmente, esto es así. Gracias de antemano. Un cordial saludo.

    1. APH

      Buenas tardes Diego,

      Debido a las circunstancias extraordinarias de pandemia, las juntas ordinarias pueden aplazarse, y por consiguiente, la renovación de los cargos también.

      Un saludo.

      1. Sara

        Hola, llevo menos de un año a cargo de la Presidencia de mi comunidad, siempre el cambio se ha hecho a finales de Enero, pero el año pasado por una avería la antigua Presidenta me hizo el cambio en marzo, fue un favor. Ahora le toca a una señora mayor que tiene más de 70 años y no ve casi, ella alega que no puede hacerse cargo, y así es, pero que sus hijos la han dicho que no se van a hacer cargo tampoco. Mi pregunta es, si el día del cambio de Presidente no se presenta nadie de ese piso, tendría que esperar yo a que se decida otro presidente o como actuariamos. También quiero agregar que me queda 1 semana para salir de cuentas y no tengo quien me pueda ayudar en caso de que siga siendo Presidenta. Gracias

        1. APH

          Buenas tardes Sara,

          Atendiendo a tu consulta, en el supuesto de que nadie se presente como voluntario el cargo, debe ir al comunero que le tocaría por continuidad. Esta señora no puede negarse, está obligada a aceptar el cargo según ley.

          Un saludo.

  5. Ángela

    Buenas tardes, en una reunión de la comunidad se aprobó de manera unánime iniciar acciones legales contra una vecina por ruidos y en la misma reunión se autorizó de manera unánime también que si una vez advertida la vecina seguía con su actitud se iniciarán acciones legales. Ahora resulta que el presidente se niega a interponer denuncia a la vecina después de esta haberse negado a firmar una cesación de actividades molestas. Está el presidente haciendo una dejadez de funciones? Se le podría denunciar al presidente? Tengo la carta de la junta

    1. APH

      Buenas tardes Ángela,

      Decirte que para interponer una reclamación judicial frente a esta supuesta actividad molesta y ruidosa necesitaremos prueba que así lo acredite. Básicamente un dictamen pericial. Asimismo, pueden denunciarlo a la policía para que levante acta. Esta denuncia la puede interponer un vecino mismo.

      Un saludo.

  6. Diana

    Buenos días,

    En mi comunidad de vecinos el presidente, vicepresidente y vocales fue nombrado el 22-12-2020. La renovación de la junta se debería de haber tramitado tras un año, ya que no hemos votado ninguna extensión. Por ello, me he comunicado tanto con el presidente como con la administradora (amiga del vicepresidente y presidente) y dicen que si que la organizarán pero que hay muchas cosas abiertas y me llevan dando largas desde enero. Obviamente se están moviendo por intereses personales, ya que esta administradora está haciendo lo que quiere de forma turbia, y el vicepresidente se dedica a convencer a los vecinos para votar al proveedor/arquitecto/empresas que ella trae.

    Puedo dirigirme a algún sitio, como vecina, a informar las irregularidades que se están dando en nuestra comunidades, o, al menos de lo que la ley de la propiedad horizontal cubre que es el tema de la renovación de la Junta?

    1. APH

      Buenos días Diana,

      Atendiendo a la consulta que nos planteas, comentarte que atendiendo a la situación del COVID, las reuniones comunitarias (su obligatoriedad de convocatoria) ha quedado aplazada hasta mayo. No obstante, si sois el 25% sí que podéis forzar una convocatoria.

      Un saludo.

  7. Miguel Angel

    Buenas tardes. Llevamos tres años sin hacer junta de vecinos habiendo obras de mantenimiento y mejora que acometer, y parece ser que este año tampoco la habrá. La comunidad tiene una administrador profesional y un presidente, (que no vive en el edificio) que por distintas razones no les debe interesar hacerla para dejar todo como está. Dada la situación no se puede cambiar al presidente y mientras tanto, la azotea lleva muchos años sin mantenimiento con la posibilidad de producir goteras en los últimos pisos, además de estar la casa bastante abandonada.
    Qué se podría hacer…?
    Muchas gracias.

    1. APH

      Buenos días Miguel Ángel,

      Atendiendo a lo que nos comentas, trasladarte que atendiendo a la situación del COVID las reuniones comunitarias (su obligatoriedad de convocatoria) a quedado aplazada hasta mayo. No obstante, si sois el 25% sí que podéis forzar una convocatoria al objeto de tratar todos estos asuntos pendientes de ejecución.

      Un saludo.

  8. Nerea

    Muy buenas! Soy presidenta de una comunidad de propietarios, debido a la pandemia mi mandato se alargó de ido a la pandemia. He convocado una reunión para el cambio de administrador el día 2 de Mayo ya que antes por asuntos personales no puedo.
    Me dicen que van hacer una convocatoria para destituir me porque dicen que es muy tarde el cambio de administrador. Es obligatorio presentarme cuando ellos pongan la convocatoria o puedo ausentarme a esa convocatoria y darles los libros de las actas antes a otro vecino?

    1. APH

      Buenos días Nerea,

      Atendiendo a tu consulta, decirte que te puedes ausentar y no asistir a la reunión. Una vez designado presidente, deberá entregarte el libro de actas.

      Un saludo.

      1. julian

        En mi comunidad no ha echo reunión el administrador desde febrero de 2020 y tampoco nos ha mandado relación de facturas y ingresos pero además nos mandó el acta en junio en la cual puso cosas que no eran ciertas por lo que yo pago la comunidad pero los extras No ya que no hay presupuesto tengo derecho a voto gracias

        1. APH

          Buenos días Julián,

          Comentarte que las juntas (de carácter ordinario) pueden celebrarse a lo largo de todo el año. En cuanto a las facturas, puede solicitar una revisión en las mismas oficinas de la administración. Lo puede solicitar previo a la aprobación de los presupuestos.

          Saludos.

  9. RAFAEL

    Buenas
    Realizada una Junta Gral. de Propietarios donde se nombra nuevo Presidente ¿desde cuando es efectivo el nombramiento? ¿desde la fecha de la Junta?¿pasados 30 días desde que se comunica el acta con los acuerdos a todos los vecinos?
    Gracias y saludos

    1. APH

      Buenos días Rafael,

      Comentarte que el nombramiento es efectivo desde el momento de acordarse en junta de propietarios.

      Un saludo.

  10. Eva

    buenos días, me gustaría exponeros mi caso.
    Vivo en una urbanización del 18 bloques, lo cual por cada fase hay una comunidad de propietarios ( seis en total ), y a su vez se forma una intercomunidad (para las zonas comunes) con representación del presidente de cada comunidad. Llevamos años que el presidente de la intercomunidad no cambia, siempre se presenta el de la fase 1 y no hay manera de largarlo. Hacen y deshacen como les da la gana, gastan el dinero en arreglar su zona de la plazoleta, le dicen al chico de mantenimiento que a nuestra zona ni se acerque. Han hecho un corralito 4 fases y las otras 2 somos minorías. Nos gustaría que fuera rotatorio porque las zonas comunes son de todos, a parte de que pagamos y perdemos nuestro tiempo para nada, siempre lo llevan todo acordado, . . .algún resquicio legal para quitarlo??????????? muchas gracias y perdona por la chapa, es desesperante 🙁

    1. APH

      Buenos días Eva,

      No podemos darte una respuesta 100% precisa. Para ello, sería necesario disponer del título constitutivo y normas comunitarias para poder revisar el funcionamiento interno de la comunidad y mancomunidad.

      Un saludo.

  11. Mariajo

    Hola,
    Tengo duda si en elección de presidente en Junta ordinaria comunidad vecinos, un propietario de 4 propiedades llegue con autorización de otro propietario de 3 propiedades y alegue que como la suma son 7 propiedades pertenecen a 7 votos y no a 2 votos (1 voto/propietario) como entendemos el resto que es lo correcto y legal a tejer en cuenta en la votación, agradezco su. Opinión sobre la 7 propiedades equivalen a 7 votos y por lo tanto le darían mayoría o solamente se computan 2 votos, gracias por su respuesta.

    1. APH

      Buenas tardes Mariajo,

      En cuanto a los votos imputables a cada vecino, indicarte que la persona que tiene más de una propiedad igualmente tiene un único voto. Lo que sí aumenta es su coeficiente de participación.

      Un saludo.

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