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comunidades de vecinos obras en zonas comunes

Comunidades de vecinos obras en zonas comunes

Ya hablamos hace algún tiempo en este artículo del blog sobre la normativa en Cataluña al respecto de alterar elementos comunes en una comunidad de propietarios. Como sabéis, el libro V del Código Civil Catalán regula los temas de Propiedad Horizontal en la comunidad, pero en el resto de España, impera la Ley de Propiedad Horizontal y queríamos desde el bufete elaborar un artículo que recogiese los principales puntos respecto a la materia comunidades de vecinos obras en zonas comunes.

Una cosa son los elementos privativos de cada propietario en su vivienda o viviendas, y otra los elementos comunes que se comparten con el resto de propietarios en la finca. En ambos casos se requiere dar constancia a la comunidad (además de autorización, pero sólo en algunos casos), aunque son las zonas comunes las que suelen deparar más discrepancias.

Lo que entendemos por obras en zonas comunes

El paso del tiempo y el uso recurrente de las instalaciones de una comunidad de propietarios propicia que algunos elementos se deterioren hasta el punto de tener que repararlos o sustituirlos. Cuando ello ocurre, tenemos derechos y obligaciones como propietarios que debemos conocer.

En las comunidades de vecinos obras en zonas comunes son habitualmente trabajos en:

  • Elementos de la fachada/s
  • Azotea
  • Ascensor/es
  • Bajantes del agua
  • Instalación eléctrica
  • Calefacción
  • Portal (interior y exterior)
  • Escaleras
  • Accesibilidad
  • Zonas ajardinadas
  • Piscina
  • Pistas deportivas
  • Garajes y área trasteros

¿Cuándo se pueden acometer obras en zonas comunes de la comunidad de vecinos?

Primero debemos conocer las normativas vigentes que regulan las comunidades de vecinos obras en zonas comunes, comenzado por la más obvia, que son los propios estatutos comunales aprobados, validados y que rijan en la finca por común acuerdo de los propietarios (si existen, que hay comunidades que no tienen estatutos). En dicho documento tendremos, entre otras informaciones, detalle del procedimiento a seguir cuando haya obras en zonas comunidades en la comunidad.

Aquí encontramos un problema recurrente, y es que la mayoría de usuarios desconocen los puntos que conforman los estatutos de su propia comunidad. La solución pasa por pedirle una copia de los mismos al administrador de fincas.

La normativa estatal proviene de la Ley de Propiedad Horizontal, que deja meridianamente claro cuáles son las directrices que los miembros de una comunidad de propietarios han de respetar respecto a las zonas comunes. Básicamente exige:

  • Uso civilizado y acorde a sus características propias y del entorno, de cualquier instalación general y zonas comunitarias de la finca para preservar su estado y evitar daños y deterioros.
  • Aportar económicamente al mantenimiento de cualquier elemento comunitario que sea de uso común y necesario para la finca (cuota comunidad). También a aquellas acciones extraordinarias no recogidas en esta cuota, y que previamente a una inspección y valoración técnica profesional, y a una aprobación en junta, requiera de una inversión puntual y determinada.
  • Consentir trabajos y obras en la propia vivienda del propietario si fuese necesario en el conjunto de la acción de mantenimiento o reparación de un elemento comunitario que así lo exija (ej. Tejados o tuberías generales).

Casos donde no es necesaria la aprobación en junta

Si hablamos de comunidades de vecinos obras en zonas comunes, la amplia mayoría se deben incluir en los asuntos del orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria (si fuera necesaria). Entonces, se trata en conjunto y se vota su aceptación o no.

abogados expertos en obras en comunidades

Sin embargo, existen casos concretos donde no se requiere ninguna aprobación colectiva para acometer las obras (a diferencia de otros que quedan específicamente reflejados en normativas como por ejemplo la ley de fachadas)

Una sería cuando son del todo obligatorias para el normal funcionamiento de la finca. La otra, si tienen que ver con la accesibilidad al edificio. Con que uno de los propietarios en necesidad de tales accesos, lo reclame, será de obligado cumplimiento por la comunidad (incluye a personas con discapacidad y a personas mayores de 70 años).

Más particularidades en las comunidades de vecinos obras en zonas comunes

Exponemos más situaciones donde el proceder en cuanto a las obras en zonas comunes varía de lo expuesto hasta ahora.

Artículo 17.2 Ley de Propiedad Horizontal

¿Cuándo sería obligatorio el pago de una derrama aun cuando no se esté de acuerdo y cuándo se estaría eximido de pagar si se vota en contra?

Este artículo de la Ley de Propiedad Horizontal expone el contexto de supresión de barreras (elementos) arquitectónicas en las comunidades de vecinos obras en zonas comunes. Ante tal situación, si la mayoría vota a favor (aunque haya votos contrarios a la medida) la acción se acometería y todos los propietarios estarían obligados a contribuir.

Por el contrario, si en un área común de la finca se determina que se desea incluir un nuevo servicio (ej. Pista de pádel), la propuesta vería la luz verde con una mayoría simple. Sin embargo, aquellos propietarios que se opusiesen, no estarían obligados a contribuir, siempre y cuando la derrama supusiese más de una mensualidad de lo que se abona en concepto de gastos de comunidad cada mes (no podrían hacer uso de esa instalación en tal caso).

Conclusiones

Conocerse todas las normativas actuales referentes a la convivencia en una finca comunitaria no es obligación de cada propietario. Sin embargo, es muy recomendable estar bien actualizados de nuestros derechos y obligaciones para evitar conflictos con vecinos y con la propia administración.

En las comunidades de vecinos obras en zonas comunes son habituales y no suelen deparar grandes discrepancias legales, que sí coyunturales. Si son necesarias o no, si es el momento o no, si el presupuesto es excesivo o justo. Ahí suele estar el quid de la cuestión que genera las situaciones, a veces judiciales, que nos topamos con asiduidad en Abogados Propiedad Horizontal.

Como especialistas en la rama jurídica inmobiliaria, recomendamos siempre estar en contacto con presidente y administrador de la finca para conocer al detalle directrices y normativas, y asegurarnos de que todo se ejecuta según la ley y sin perjuicio para nosotros y el colectivo de vecinos.

2 Responses

  1. Delfa

    Buenos días mi pregunta va relacionada con el dinero restante del fondo de una obra.
    Hace un año realizaron la fachada trasera del edificio el coste fue inferior a lo pactado en el presupuesto, ese dinero debe repartirse? O se puede negar al faltar una fachada por realizar y que aún no está presupuestada.

    1. APH

      Buenos días Delfa,

      Atendiendo a tu consulta, primero de todo necesitaríamos ver el contenido del acta donde la comunidad habla de esta situación y la distribución del dinero consignado sobrante. No obstante, hacerte llegar que si la comunidad lo aprueba, puede guardarse el dinero aportado en el fondo de reserva para sufragar futuras obras.

      Un saludo.

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