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alterar elementos comunes Propiedad Horizontal

Alterar elementos comunes Propiedad Horizontal

En la mayoría de comunidades de propietarios de Cataluña, los vecinos desconocen la normativa acerca de alterar elementos comunes (Propiedad Horizontal), especialmente en lo relativo al tipo de consenso necesario para aprobar medidas.

Dadas las muchas consultas al respecto que recibimos en el bufete (tanto en nuestras oficias de Barcelona como de Pineda de Mar y Girona), hemos querido arrojar luz sobre la materia en este post del blog.

Normativa elementos comunes Propiedad Horizontal

Para el supuesto de que la Junta de propietarios aprobará mediante acuerdo comunitario la alteración de elementos comunitarios sin contar con las mayorías legales (quórum) necesarias, dicho acuerdo no será nulo de pleno derecho, sino que quedará convalidado si no se impugnara en el plazo legal establecido. Es decir, en todo caso nos encontramos ante un acuerdo comunitario anulable.

Código Civil Catalán

Tal y como recoge el Código Civil Catalán en su libro quinto, aquellos propietarios ausentes cuando se discuta alterar elementos comunes, dispondrán del plazo de un mes a contar desde la fecha de la notificación del acuerdo adoptado para oponerse al acuerdo.

Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.

3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:

b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.”

Una vez comunicada la oposición al acuerdo adoptado, si la comunidad de propietarios persistiera con su voluntad de modificar o alterar cualquier elemento comunitario (Propiedad Horizontal), el propietario vecino contrario dispondrá del plazo de 1 año para instar acción judicial de impugnación de acuerdo. Transcurrido dicho plazo sin acudir al auxilio judicial, el acuerdo comunitario adquirirá plena validez.

“Artículo 553-31. Impugnación.

2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.”

Cualquier modificación o alteración de elementos comunes Propiedad Horizontal exige la adopción de un acuerdo comunitario que respete las mayorías legales recogidas en la ley. En Catalunya, para poder acordar la modificación o alteración de un elemento comunitario se exige una mayoría de 4/5 partes de los propietarios con derecho de voto, que a su vez representen 4/5 partes de las cuotas de participación. Así lo recoge el artículo 553-26 de la  Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales:

“Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.

2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:

b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.”

Conclusiones sobre la alteración de elementos comunitarios

La Junta de propietarios de una comunidad, incluso si no cuenta con las mayorías legales, puede alterar elementos comunes Propiedad Horizontal. En el caso mencionado de hacerlo sin el quórum exigido, a no ser que medie de por medio una recurso de alegación de uno o varios propietarios contrarios en el plazo de un año, seguiría teniendo valor.

Dudas al respecto o si se tiene en mente impugnar la alteración de elementos comunitarios ilegales, nuestro equipo de abogados os asesorará gratuitamente sin compromiso alguno.

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