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reclamacion de deuda si ya se es propietario

Reclamación de deuda si ya no se es propietario

La morosidad en las comunidades de propietarios es, lamentablemente, una recurrencia que cada vez va a más. Con la excepcional situación de la pandemia todavía vigente, los cambios de residencia por motivos económicos también se han incrementado en el último año. Ello provoca que se den casos de reclamación de deuda si ya no se es propietario.

Hay supuestos también en la que la deuda la ha adquirido el inquilino de una vivienda, que, como arrendatario, no es obviamente el titular registral del inmueble. Entonces, ¿a quién de los dos, arrendatario y propietario, hay que dirigirse para reclamar la deuda? Siempre al propietario de la vivienda y no al verdadero (en este caso) infractor de impagos, el arrendatario.

En una sentencia que marcó jurisprudencia emitida por el Tribunal Supremo a colación de la materia en cuestión, determinó finalmente a quién y cómo se debe ejecutar este tipo de demanda. Concretó el TS la obligatoriedad de demandar al titular registral para que soporte la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, no para que pague la deuda.

Punto 8 de la conocida sentencia:

“Se FIJA COMO DOCTRINA que:  cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.”

Qué dice la LPH sobre la reclamación de deuda si ya no se es propietario

La Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a asuntos de reclamación de deuda si ya no se es propietario en su artículo 9. Dice tal que así:

 “cada propietario debe contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble….

Continúa líneas después:

“ El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Diferenciación entre obligación personal y afección real

La ley distingue, por tanto, 2 entidades conceptuales que son las que al mismo tiempo confunden y aclaran la normativa a ojos de los usuarios.

Obligación personal: Relativa al pago de cualquier gasto común aparejado al inmueble de la vivienda y que debe ser el propietario de ese propiedad en el que recaiga la obligatoriedad de cumplir con esos gastos.

Afección real: De la vivienda, en el momento actual en el que se habla, al pago de los gastos comunes del año en curso y los 3 anteriores. Hace referencia al inquilino de la vivienda, sea o no también el propietario.

Como vemos, es la vivienda y no el propietario, quien tiene deudas con la comunidad, por tanto, quien adquiera esa vivienda posteriormente, asume esa deuda con un límite que abarca el año actual de adquisición, y los 3 años anteriores.

Ejemplo de sentencia sobre reclamación de deuda

Rescatamos otro ejemplo de sentencia relativa a la reclamación de deuda si ya no se es propietario. De la sección 25ª Audiencia Provincial de Madrid:

“Pues bien el obligado al pago de las gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo (arts 9 LPH ) y una vez transmitido el local los gastos de comunidad habrán de ser soportados por el nuevo titular, por el adquirente.

Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH (actualmente art. 9.1 e), párrafo tercero).”

Qué puede hacer la comunidad para reclamar

Reclamar la deuda contraída al anterior propietario o al actual. Sea como fuere, la comunidad como ente tiene derecho a solicitar las cantidades adeudadas y debería dar los siguientes pasos:

  • Aprobar la existencia y acción de liquidación de la deuda en Junta extraordinario de propietarios, incluyendo la posibilidad de acudir a la vía judicial (proceso monitorio).
  • Mayoría simple de los votos para dar luz verde a la reclamación, si es judicial, en manos de abogado y procurador contratados por la comunidad. La decisión es comunicada a todos los vecinos/as.
  • Notificar al propietario deudor la resolución de la Junta en torno a las cantidades que debe. Hacerlo vía burofax con acuse de recibo, o, si no la recibe fehacientemente, colgar en el espacio comunitario que tenga la finca para notificaciones generales la hoja con la información detallada consensuada en Junta Extraordinaria.
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A partir de este momento, hay que esperar a ver cómo responde la persona ante la reclamación de deuda si ya no se es propietario. Como ya hemos mencionado, si no actúa de acuerdo a las exigencias de la que fue su comunidad, el paso siguiente es hacer uso del procedimiento monitorio para solicitar judicialmente el pago de la deuda.

Es posible también, dependiendo de si la cantidad a deber es mayor o menor a 6.000€, interponer demanda a través de un procedimiento ordinario o verbal si el monitorio no resuelve el conflicto por el derecho de oposición al mismo de la persona al que se le aplica.

Cabría aquí también esperar de qué manera reacciona el infractor. Si continúa sin hacer frente a sus obligaciones monetarias con la comunidad, es aconsejable solicitar el embargo de sus cuentas y bienes.

Conclusiones

Vemos por tanto que para ejercer la reclamación de deuda si ya no se es propietario, la comunidad de vecinos tiene ante sí dos vías iniciales: reclamar el pago al anterior propietario (causante de la deuda actual) o hacerlo a la propia vivienda, a través del embargo de la misma (aunque el actual propietario no sea en absoluto responsable). Recordamos que esto es posible porque, por ley, la responsabilidad de deuda del propietario de una vivienda con deudas con la comunidad, abarca a los gastos comunes de la anualidad correspondiente a la fecha de la compra y los 3 años anteriores.          

En situaciones así, la ayuda de un bufete especialista en Propiedad Horizontal es más que recomendable. Contacte con nosotros si se ve en una situación semejante.

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