En los contratos de compraventa de inmuebles, dada su importancia económica tanto como para comprador como para vendedor, previo a la escritura pública ante notario de la compraventa, es frecuente se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, dicho documento privado previo a la escritura es conocido como contrato de arras en vivienda.
Este contrato es voluntario, pero deviene de gran importancia, ya que como contrato formaliza el negocio y es de obligado cumplimiento para ambas partes. El contrato de arras dentro del Derecho Inmobiliario tiene una vinculación para ambas partes, compradora y vendedora, pactando la reserva de la compraventa de un inmueble mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total del valor de la vivienda pactado.
Los tipos de contratos de arras en vivienda: penitenciales, penales y confirmatorias
Existen tres tipos de arras, y la elección de escoger una dependerá de la voluntad de las partes. Las consecuencias de optar por un tipo de contrato de arras en vivienda u otro son de gran repercusión jurídica y económica, pues el efecto para las partes es diferente según la modalidad que se escoja:
Arras confirmatorias
Este tipo de contrato de arras en vivienda a las arras se las reconocen como una función probatoria de la relación contractual y se corresponden con la entrega de una cantidad de dinero como un anticipo o como parte del precio total de la compraventa, que sirve para confirmar el contrato. Es decir, las arras confirmatorias se entregan como señal de la celebración de un contrato de compraventa, no facultando a las partes a resolverlo.
Tribunal Supremo
El TS ha establecido que son arras confirmatorias las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Se consideran preferentes por la jurisprudencia en el caso de duda.
Sí se refiere a las arras confirmatorias el art. 343 del Código de Comercio que las define como “las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario“.
Es decir, son aquellas que se entregan como un mero anticipo del precio pactado, y por tanto serán de aplicación las normas generales relativas al cumplimiento de las obligaciones entre las partes. Si nada se establece en el contrato, se entenderá que las arras pactadas en el contrato de compraventa de vivienda son las confirmatorias y no las penales.
Sentencia
En este sentido se pronunció la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 17 noviembre 2003, al establecer que “(…) la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido declarando tradicionalmente y de forma reiterada que el contenido del artículo 1454 del citado Cuerpo Legal, no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar al contrato celebrado, tratándose de arras confirmatorias y, en consecuencia, que solo constituyen un anticipo del precio“
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las contempladas en el art. 1454 CC y son una cantidad de dinero entregada en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo que faculta a las partes a desistir legítimamente de la relación contractual (arrepentimiento). La singularidad de este tipo de arras es que el arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos. Son el único tipo de arras de las tres que permite desvincularse del negocio jurídico adyacente, que en este caso es la compraventa de una vivienda.
En caso de arrepentimiento del comprador, la ley dispone que las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios; y en caso de que se arrepienta quien las recibe deberá devolverlas duplicadas.
Este tipo de contrato de arras en vivienda no se establece como entrega a cuenta, ni como anticipo del pago, sino como una garantía indemnizatoria. Sólo en caso de que no se produzca el arrepentimiento, se podrán reputar a cuenta del precio final de la compraventa.
Tribunal Supremo
En este sentido se pronunció el TS indicando que las arras para que sean penitenciales deben quedar perfectamente establecidas así en el contrato y que no se puede presumir que sean arras penitenciales si no queda claramente expresado.
Arras penales
Se trata de una cantidad de dinero constituida a favor del vendedor como garantía del cumplimiento del contrato de compraventa, garantizando el cumplimiento del mismo, pues las arras penales se pierden si el contrato se incumple (no permiten en cambio el desistimiento unilateral del mismo).
La regulación de las arras penales, la encontramos en el art. 83 del Código de Comercio que establece que: “Los contratos de compraventa celebrados en feria podrán ser al contado o a plazos; los primeros habrán de cumplirse en el mismo día de su celebración, o, a lo más, en las 24 horas siguientes.
Pasadas éstas sin que ninguno de los contratantes haya reclamado su cumplimiento, se considerarán nulos, y los gajes, señal o arras que mediaren quedarán a favor del que los hubiere recibido”.
Si las partes contratantes expresamente pactan esta modalidad de contrato de arras en vivienda, lo que pactan es la obligación de cumplir con una obligación. En caso de renuncia, se perderá la cantidad que se haya entregado en concepto de arras.
Los conceptos de arras y pago a cuenta
Pese a que vulgarmente se utilizan para designar lo mismo, nada tiene que ver un concepto con el otro.
Las arras son un negocio voluntario por las partes previo al contrato subyacente, que es el contrato de compraventa inmobiliaria. La firma de las arras no perfecciona la compraventa, es decir, el incumplimiento de lo pactado en el contrato de arras no vincula a las partes a firmar el contrato de compraventa. sino que ambas partes pueden desistir de firmar el contrato posterior de compraventa inmobiliaria. Sin embargo, el pago a cuenta perfecciona la compraventa, ya que el comprador está entregando una cantidad de dinero a cuenta del precio total pactado por ambas partes.
Desde ese mismo momento el comprador (que ya lo es) podrá exigir que se le entregue el bien en cuestión, y el vendedor (que ya no es titular del bien) que se le entregue la totalidad del precio, en las condiciones pactadas. Como ya hemos indicado previamente en este artículo, las arras penitenciales son la única modalidad de arras permiten apartarte del contrato o desistir, es decir, te permiten desvincularte del posterior contrato de compraventa inmobiliaria, mientras que las arras confirmatorias y las arras penales no te permiten hacerlo
Conclusiones
Firmar un contrato de arras en vivienda, en cualquiera de sus diferentes modalidades, se hace con el fin de evitar conflictos que acaben en un procedimiento judicial. Viendo que las arras sirven como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones, en el supuesto de firma contrato de arras entre ambas partes, debe quedar expresado de forma clara en el contrato así como bien determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato, es decir, tendremos que expresar clara y exhaustivamente los efectos que se le quiera dar al pacto de arras, ya que si la intención de las partes no es clara los tribunales entenderán que se trata de unas arras confirmatorias.
Así mismo, debe quedar clara la distinción entre arras y pago a cuenta, siendo la primera un contrato privado entre las partes que no perfecciona el posterior contrato de compraventa que se va a celebrar mientras que cuando hacemos un pago a cuenta estamos perfeccionando el contrato de compraventa.
