Mediante el presente procederemos a analizar la controversia que reside en si los edificios / bloques que forman parte de un conjunto inmobiliario (Comunidad de Propietarios) que hubieran venido actuando con suficiente independencia pueden ser considerados sub-comunidades de facto.
Atendiendo a criterios interpretativos de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la Ley Hipotecaria tiene establecido un criterio favorable al acceso al Registro de aquellas unidades orgánicas integradas por diferentes fincas, siempre y cuando aparezca salvaguardado el sistema y no se alteren los principios básicos propios de la institución registral.
Por consiguiente, en una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal pueden coexistir varias sub-comunidades. Inclusive la jurisprudencia (resoluciones de jurisprudencia menor), no con ciertas vacilaciones, ha venido reconociendo la constitución de sub-comunidades de facto siempre y cuando se acreditara la aceptación tácita por actos de los copropietarios y los requisitos fijados en el artículo 396 del Código Civil. En este sentido se pronuncia la SAP de Barcelona (Sección 14ª) nº 186/2008, de fecha 19 de marzo de 2008:
“La Sala comparte los fundamentos de la sentencia recurrida y ex abundantia es preciso señalar que el demandado ha reconocido la legitimidad de la subcomunidad actora desde que empezaron a regirse cada escalera bajo los requisitos propios de las comunidades de propietarios conforme a las reglas de la LPH .
En efecto, nos encontramos ante la cuestión jurídica de la legitimación activa de la subcomunidad , para el ejercicio de los derechos y deberes de los comuneros conforme a la LPH y las acciones contra los comuneros que conforman la escalera NUM000 que ahora nos ocupa.
Si bien es cierto que esta subcomunidad no consta expresamente en el título constitutivo, como bien se sostiene en la sentencia apelada, no es requisito imprescindible, sino que cabe considerar la existencia de aquella de la propia situación de hecho en cada caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del CC (EDL 1889/1) . Esta subcomunidad ha sido aceptada por el demandado admitiéndole la personalidad para alcanzar toda clase de acuerdos en las juntas celebradas al efecto y constituidas con todos los requisitos exigibles en la referida LPH , (docs. obrantes a los folios 72 y ss).”
SAP A Coruña (Sección 4ª) nº 177/2014, de fecha 5 de junio de 2014:
“FD TERCERO.- Apreciada la nulidad del acuerdo por falta de prueba de la correcta convocatoria a la Junta del propietario impugnante, resulta innecesario analizar si una subcomunidad de un edificio de varios portales no constituida formalmente, con la imprescindible reforma del título constitutivo de la propiedad horizontal (llevado el asunto a Junta de 31 de enero de 2011, no obtuvo unanimidad), puede adoptar válidamente acuerdos en temas que tan solo incumban a ese concreto portal, si bien se ha acreditado que era forma habitual de proceder en esa Comunidad a lo largo de los años. Como mero obiter dicta, indiquemos que esta Sala no encuentra obstáculos para que se sujeten a las normas de la LPH , del mismo modo que las comunidades sin título constitutivo ( art. 2 b) LPH ), las subcomunidades de facto, que actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, pudiendo celebrar Juntas y adoptar acuerdos sobre asuntos de su exclusiva incumbencia, aunque ciertamente la cuestión ha sido polémica en la doctrina y la jurisprudencia.”
Si bien, al margen de esta precitada jurisprudencia menor, el Alto Tribunal viene exigiendo la proyección de la sub-comunidad en el título constitutivo. En este sentido hacemos nuestra la STS nº 1071/2007 de fecha 22 de octubre de 2007:
“XI.- La Sala decide que esta situación de hecho, creada y consentida por los propietarios del inmueble, no puede prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo. Para obtener esta conclusión se fija:
a) En el esquema de la propiedad horizontal: concurrencia de un derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado y otro derecho de copropiedad, lo que, en esencia, reclama la inseparabilidad de los elementos y la concatenación de los derechos. Aunque la realidad de los edificios múltiples ha impuesto la necesidad de crear subcomunidades inspiradas por la finalidad específica de una parte del edificio -dice la Sala- tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo. No basta el acuerdo de voluntades; se requieren las formas externas ad solemnitatem. Entre otras decisiones jurisprudenciales, la Sala de instancia se refiere la Resolución de la Dirección General de Registros de 15 de noviembre de 1994 EDD 1994/6930 y a la Sentencia de esta Sala de 21 de julio de 1999 EDJ 1999/17918. De acuerdo con la citada RDGRN, para señalar que sólo cabe reconocer la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte “objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal, debiendo en todo caso resultar de los Estatutos, de modo indubitado, que determinados asuntos habrán de ser decididos por una Junta que es especial por estar constituida solo por esos propietarios”.” A los mismos efectos transcribimos un pequeño fragmento de la STS nº 1365/2007 de fecha 3 de enero de 2007:“[…] Como se desprende de la STS de 21 de julio de 1999 EDJ 1999/33310, que cita la parte recurrente como fundamento del motivo, en doctrina también seguida por las SSTS de 19 de julio de 1993 EDJ 1993/7315, 17 de septiembre de 1993, 4 de octubre de 1994, 18 de diciembre de 1995 EDJ 1995/7036 y 28 de julio de 1999 EDJ 1999/17920, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo.”
Asimismo, en los referenciados pronunciamientos coexiste una tendencia que tiene a atribuir responsabilidades individualizadas a los distintos bloques que constituyen una comunidad de propietarios por aquellos daños que fueran causados por los elementos comunes exclusivos del propio bloque o edificio, aunque no esté expresamente previsto en el título constitutivo.
