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Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso

¿Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso?

Las dudas de muchos ciudadanos y ciudadanas sobre si se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso se multiplican en las últimas semanas. Nos llegan al despacho infinidad de consultas que demuestran que la morosidad en las comunidades de propietarios sigue siendo uno de los principales problemas que tienen los vecinos en España.

Jurisprudencialmente, es una cuestión controvertida la posibilidad de prohibir a aquel propietario moroso al acceso y disfrute de determinados elementos comunitarios, si bien existen varios pronunciamientos que nos permiten dar respuesta a esta cuestión.

Contexto jurídico relacionado con el acceso a zonas comunes a un vecino moroso

Hace unos cuantos años, la Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante resolución de fecha 23 de octubre de 2012, profundizó en esta materia y considero ajustada a derecho una cláusula contenida en los Estatutos comunitarios, la cual establecía la prohibición de que los vecinos morosos utilizaran determinados elementos comunitarios. Si bien, la resolución aclara que las limitaciones de uso de servicios comunes sólo produce efectos a aquellos servicios calificados como estéticos o no esenciales.

La DGRN se pronuncia en los siguientes términos: “La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”

El supuesto de hecho analizado en la resolución de la DGRN analiza una cláusula estatutaria inscrita por la comunidad de propietarios, en virtud del cual a aquellos propietarios morosos se les restringe el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis.

Cuándo sí se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino moroso

Cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí que sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.

Cuándo no se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino por morosidad

En todos los casos en los que los Estatutos de la comunidad no lo reflejen. Si los impagos se refieren a la prestación de servicios por parte de la comunidad, el propio ente jurídico está en su derecho de condicionar su uso al pago de las cuotas o derramas correspondientes. Entonces sí que cabría limitar o prohibir el acceso a un vecino moroso.

La DGRN mediante resolución separa la existencia de dos tipos de elementos comunes. Por un lado aquellos indispensables para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad, y aquellos elementos comunitarios estéticos no necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Además, la DGRN matiza que cualquier restricción de elementos comunes exige una razón de proporcionalidad que la justifique.

Conclusiones

La DGRN concreta que la comunidad de propietarios tiene atribuida la capacidad de negociación para establecer previsiones complementarias a las previstas legalmente para el supuesto de que un vecino incumpla con sus obligaciones de pago (afección real del piso propiedad del vecino moroso y suspensión del derecho de voto).

Limitar o prohibir el acceso al vecino o vecinos morosos a las zonas comunes de la comunidad de propietarios es, por tanto, posible. Lo que tienen terminalmente prohibido es participar y votar en las Juntas de Vecinos, aunque sí asistir y opinar. Podrán eso sí, impugnar tan situación en los juzgados.

Repetimos que en el caso de que sí que le queden prohibidas al vecino deudor la utilización de los servicios y zonas comunes, hay que de especificar que sólo harán referencia a las zonas no esenciales, tales como pistas deportivas, piscinas o spa. Nunca el ascensor, escaleras, etc.

Dudas o consultas respecto a las prohibiciones de acceso a zonas comunes de la comunidad a los vecinos morosos, contactad con nosotros y en menos de 24 horas os asesoraremos.

16 Responses

  1. Emilio Márquez

    Hola buenos días.

    Tengo una vivienda con una puerta de acceso directo a la piscina que fue instalada por el constructor antes de vender las viviendas.

    Ahora con las medidas tomadas por el COVID , me han cerrado la puerta y me dicen que no la puedo utilizar, que tengo que entrar a la piscina por donde entran todos los vecinos.

    ¿Eso es legal aunque cumplamos todas las normas que tiene la puerta principal?

    Un saludo.

    1. APH

      Buenos días Emilio, gracias por la consulta. En breve uno de nuestros letrados especializados te dará una respuesta concreta a tu problemática.

      Saludos!

      1. Alicia

        Buenas tardes en mi caso , de que. A pesar de deber comunidad, tengo voluntad de pago mes a mes aunque no puedo por circunstancias personales asumir el total de la adeuda, también me pueden limitar el acceso a la piscina y la barbacoa? Gracias

        1. APH

          Buenos días Alicia,

          No están legitimados para restringirte el acceso y el uso de los elementos comunitarios por una situación de impago de cuotas.

          Un saludo.

  2. Paqui Gonzalez

    Buenas noches, en la junta de mi comunidad se ha acordado por mayoría simple, por el covid que sólo pueden usar la piscina los ocupantes habituales de las viviendas, yo soy propietario de una vivienda pero sólo voy de vez en cuando y por ello no me dejan usarla, además en la junta votó un propietario moroso. Pueden prohibirme usar la piscina? Gracias

    1. APH

      Buenos días,

      Primero, disculparnos por la demora en la respuesta. Hemos llevado a cabo una pequeña reestructuración del equipo durante estas semanas de verano y no hemos podido atender vuestros mensajes en la web de la forma y celeridad habitual en nosotros.
      Relativo a tu consulta, sí pueden restringir y limitar el acceso y uso de las instalaciones de la piscina. La situación excepcional derivado de la crisis sanitaria habilita a las Comunidades de Propietarios a adoptar tales medidas atendiendo las particularidades de cada comunidad. Sin embargo, un vecino moroso no puede votar si la comunidad le ha reclamado judicial o extrajudicialmente las cuantías adeudadas.
      Puedes contactar con nosotros telefónica o presencialmente si necesitas más ayuda.

      Un saludo.

  3. Iris

    Tengo una duda con una situación en el condominio.

    Hay un propietario que no ha pagado condominio por 3 años aprox, su razón es que la persona que lleva actualmente el condominio estuvo moroso también por aprox 5 años.

    Para hacer el cuento corto, es que se Daño un cilindro de la puerta principal y se pidió un dinero por apto para que cada propietario tenga acceso a su apto. Este vecino que se niega a pagar condominio cancelo dicha cuota.

    El vecino encargado del condominio actualmente se niega a entregar dicha llave porque alega que los vecinos esta se pusieron de acuerdo para hacer presión y no entregar la llave.

    Como se puede proceder en este caso?

    Disculpe que le escriba a su directo.

    Muchas gracias por la ayuda que pueda ofrecer

    1. APH

      Buenos días Iris,

      Ante la situación que nos planteas, lo más adecuado es que la Comunidad de Propietarios inste reclamación judicial reclamando las cantidades pendientes por el vecino moroso.

      Un saludo.

  4. Almudena

    Buenas tardes:
    Tengo una duda relacionada, aunque sin que haya morosidad. En mi bloque hay una pequeña azotea común. La comunidad ha prohibido por supuesta mayoría simple por correo electrónico (por el covid no ha habido reunión presencial, ni virtual, sino que se ha votado el orden del día por correos electrónicos dirigidos exclusivamente a la presidencia y que no se han hecho públicos) usar la azotea por la noche (aunque no se haga ningún ruido). ¿Eso es legal?

    1. APH

      Buenos días Almudena,

      Ponerte en conocimiento que el formato de votación es correcto. Como consecuencia de la situación del COVID está modalidad está prevista.

      Un saludo.

  5. Ana

    Hola, no me queda muy claro, para prohibir el uso de la piscina a un vecino moroso, debe de estar reflejado en los estatutos de la comunidad? O con su aprobación en junta valdría?
    Gracias

    1. APH

      Buenos días Ana,

      Para poder asesorarte adecuadamente. sería necesario poder tener acceso a los estatutos comunitarios de la comunidad. En principio, el uso de la piscina puede quedar restringido siempre y cuando se apruebe previamente.

      Un saludo.

  6. Rafael

    Hola buenos días,

    Mi consulta es la siguiente, en los bloques de vivienda donde resido existe en su parte trasera una zona ajardinada que para poder acceder a ella, hace unos años se colocó una puerta de acceso a la misma, hace unos días un propietario accedió a ella con su perro, y dejó allí los excrementos del animal, el presidente de la comunidad, sin ningún tipo previo de consulta a la comunidad, ha colocado un candado para que nadie pueda acceder, ¿está el presidente incumpliendo la Ley de propiedad horizontal?, ¿puede el solo tomar la decisión de cerrar dicho acceso? Además en dichos jardines hay la puerta de salida de emergencias en caso de incendio.

    1. APH

      Buenos días Rafael,

      Para poder atenderte en condiciones, necesitaríamos tener acceso al contenido de los estatutos comunitarios donde se desglosa el uso de los elementos comunitarios. Si se trata de un elemento comunitario, no puedes limitar su acceso, debes permitir su libre acceso.

      Un saludo.

  7. JUAN

    Buenos días: Somos una urbanización de 89 viviendas y lo único que tenemos en común es un club social e instalaciones de dos piscinas (adultos y niños), por lo que pagamos una cuota mensual de 35 euros solo para el mantenimiento y uso y disfrute de estas zonas comunes.
    En la Urbanización no tenemos comunidad.
    En las escrituras de compraventa estas separadas lo que es la vivienda y la participación del club social, algunos propietarios en escritura aparte y otros en la misma escritura.
    Mi pregunta es si al socio/propietario moroso se le puede negar la entrada a este recinto comunitario y a las piscinas?.
    Gracias.

    1. APH

      Buenas tardes Juan,

      Sería conveniente que pudiésemos revisar la documentación al objeto de analizarla y proporcionar una respuesta jurídica razonada. En este sentido, te emplazamos a contactar con nosotros y formalicemos una reunión presencial o telemática. Nuestro teléfono de contacto es el 93 762 69 99.

      Un saludo.

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