¿Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso?

Las dudas de muchos ciudadanos y ciudadanas sobre si se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso se multiplican en las últimas semanas. Nos llegan al despacho infinidad de consultas que demuestran que la morosidad en las comunidades de propietarios sigue siendo uno de los principales problemas que tienen los vecinos en España.

Jurisprudencialmente, es una cuestión controvertida la posibilidad de prohibir a aquel propietario moroso al acceso y disfrute de determinados elementos comunitarios, si bien existen varios pronunciamientos que nos permiten dar respuesta a esta cuestión.

Contexto jurídico relacionado con el acceso a zonas comunes a un vecino moroso

Hace unos cuantos años, la Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante resolución de fecha 23 de octubre de 2012, profundizó en esta materia y considero ajustada a derecho una cláusula contenida en los Estatutos comunitarios, la cual establecía la prohibición de que los vecinos morosos utilizaran determinados elementos comunitarios. Si bien, la resolución aclara que las limitaciones de uso de servicios comunes sólo produce efectos a aquellos servicios calificados como estéticos o no esenciales.

La DGRN se pronuncia en los siguientes términos: “La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”

El supuesto de hecho analizado en la resolución de la DGRN analiza una cláusula estatutaria inscrita por la comunidad de propietarios, en virtud del cual a aquellos propietarios morosos se les restringe el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis.

Cuándo sí se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino moroso

Cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí que sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.

Cuándo no se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino por morosidad

En todos los casos en los que los Estatutos de la comunidad no lo reflejen. Si los impagos se refieren a la prestación de servicios por parte de la comunidad, el propio ente jurídico está en su derecho de condicionar su uso al pago de las cuotas o derramas correspondientes. Entonces sí que cabría limitar o prohibir el acceso a un vecino moroso.

La DGRN mediante resolución separa la existencia de dos tipos de elementos comunes. Por un lado aquellos indispensables para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad, y aquellos elementos comunitarios estéticos no necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Además, la DGRN matiza que cualquier restricción de elementos comunes exige una razón de proporcionalidad que la justifique.

Conclusiones

La DGRN concreta que la comunidad de propietarios tiene atribuida la capacidad de negociación para establecer previsiones complementarias a las previstas legalmente para el supuesto de que un vecino incumpla con sus obligaciones de pago (afección real del piso propiedad del vecino moroso y suspensión del derecho de voto).

Limitar o prohibir el acceso al vecino o vecinos morosos a las zonas comunes de la comunidad de propietarios es, por tanto, posible. Lo que tienen terminalmente prohibido es participar y votar en las Juntas de Vecinos, aunque sí asistir y opinar. Podrán eso sí, impugnar tan situación en los juzgados.

Repetimos que en el caso de que sí que le queden prohibidas al vecino deudor la utilización de los servicios y zonas comunes, hay que de especificar que sólo harán referencia a las zonas no esenciales, tales como pistas deportivas, piscinas o spa. Nunca el ascensor, escaleras, etc.

Dudas o consultas respecto a las prohibiciones de acceso a zonas comunes de la comunidad a los vecinos morosos, contactad con nosotros y en menos de 24 horas os asesoraremos.

37 comentarios en «¿Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso?»

  1. Hola buenos días.

    Tengo una vivienda con una puerta de acceso directo a la piscina que fue instalada por el constructor antes de vender las viviendas.

    Ahora con las medidas tomadas por el COVID , me han cerrado la puerta y me dicen que no la puedo utilizar, que tengo que entrar a la piscina por donde entran todos los vecinos.

    ¿Eso es legal aunque cumplamos todas las normas que tiene la puerta principal?

    Un saludo.

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      • Buenas tardes en mi caso , de que. A pesar de deber comunidad, tengo voluntad de pago mes a mes aunque no puedo por circunstancias personales asumir el total de la adeuda, también me pueden limitar el acceso a la piscina y la barbacoa? Gracias

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  2. Buenas noches, en la junta de mi comunidad se ha acordado por mayoría simple, por el covid que sólo pueden usar la piscina los ocupantes habituales de las viviendas, yo soy propietario de una vivienda pero sólo voy de vez en cuando y por ello no me dejan usarla, además en la junta votó un propietario moroso. Pueden prohibirme usar la piscina? Gracias

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    • Buenos días,

      Primero, disculparnos por la demora en la respuesta. Hemos llevado a cabo una pequeña reestructuración del equipo durante estas semanas de verano y no hemos podido atender vuestros mensajes en la web de la forma y celeridad habitual en nosotros.
      Relativo a tu consulta, sí pueden restringir y limitar el acceso y uso de las instalaciones de la piscina. La situación excepcional derivado de la crisis sanitaria habilita a las Comunidades de Propietarios a adoptar tales medidas atendiendo las particularidades de cada comunidad. Sin embargo, un vecino moroso no puede votar si la comunidad le ha reclamado judicial o extrajudicialmente las cuantías adeudadas.
      Puedes contactar con nosotros telefónica o presencialmente si necesitas más ayuda.

      Un saludo.

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  3. Tengo una duda con una situación en el condominio.

    Hay un propietario que no ha pagado condominio por 3 años aprox, su razón es que la persona que lleva actualmente el condominio estuvo moroso también por aprox 5 años.

    Para hacer el cuento corto, es que se Daño un cilindro de la puerta principal y se pidió un dinero por apto para que cada propietario tenga acceso a su apto. Este vecino que se niega a pagar condominio cancelo dicha cuota.

    El vecino encargado del condominio actualmente se niega a entregar dicha llave porque alega que los vecinos esta se pusieron de acuerdo para hacer presión y no entregar la llave.

    Como se puede proceder en este caso?

    Disculpe que le escriba a su directo.

    Muchas gracias por la ayuda que pueda ofrecer

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    • Buenos días Iris,

      Ante la situación que nos planteas, lo más adecuado es que la Comunidad de Propietarios inste reclamación judicial reclamando las cantidades pendientes por el vecino moroso.

      Un saludo.

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  4. Buenas tardes:
    Tengo una duda relacionada, aunque sin que haya morosidad. En mi bloque hay una pequeña azotea común. La comunidad ha prohibido por supuesta mayoría simple por correo electrónico (por el covid no ha habido reunión presencial, ni virtual, sino que se ha votado el orden del día por correos electrónicos dirigidos exclusivamente a la presidencia y que no se han hecho públicos) usar la azotea por la noche (aunque no se haga ningún ruido). ¿Eso es legal?

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    • Buenos días Almudena,

      Ponerte en conocimiento que el formato de votación es correcto. Como consecuencia de la situación del COVID está modalidad está prevista.

      Un saludo.

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  5. Hola, no me queda muy claro, para prohibir el uso de la piscina a un vecino moroso, debe de estar reflejado en los estatutos de la comunidad? O con su aprobación en junta valdría?
    Gracias

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    • Buenos días Ana,

      Para poder asesorarte adecuadamente. sería necesario poder tener acceso a los estatutos comunitarios de la comunidad. En principio, el uso de la piscina puede quedar restringido siempre y cuando se apruebe previamente.

      Un saludo.

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  6. Hola buenos días,

    Mi consulta es la siguiente, en los bloques de vivienda donde resido existe en su parte trasera una zona ajardinada que para poder acceder a ella, hace unos años se colocó una puerta de acceso a la misma, hace unos días un propietario accedió a ella con su perro, y dejó allí los excrementos del animal, el presidente de la comunidad, sin ningún tipo previo de consulta a la comunidad, ha colocado un candado para que nadie pueda acceder, ¿está el presidente incumpliendo la Ley de propiedad horizontal?, ¿puede el solo tomar la decisión de cerrar dicho acceso? Además en dichos jardines hay la puerta de salida de emergencias en caso de incendio.

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    • Buenos días Rafael,

      Para poder atenderte en condiciones, necesitaríamos tener acceso al contenido de los estatutos comunitarios donde se desglosa el uso de los elementos comunitarios. Si se trata de un elemento comunitario, no puedes limitar su acceso, debes permitir su libre acceso.

      Un saludo.

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  7. Buenos días: Somos una urbanización de 89 viviendas y lo único que tenemos en común es un club social e instalaciones de dos piscinas (adultos y niños), por lo que pagamos una cuota mensual de 35 euros solo para el mantenimiento y uso y disfrute de estas zonas comunes.
    En la Urbanización no tenemos comunidad.
    En las escrituras de compraventa estas separadas lo que es la vivienda y la participación del club social, algunos propietarios en escritura aparte y otros en la misma escritura.
    Mi pregunta es si al socio/propietario moroso se le puede negar la entrada a este recinto comunitario y a las piscinas?.
    Gracias.

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    • Buenas tardes Juan,

      Sería conveniente que pudiésemos revisar la documentación al objeto de analizarla y proporcionar una respuesta jurídica razonada. En este sentido, te emplazamos a contactar con nosotros y formalicemos una reunión presencial o telemática. Nuestro teléfono de contacto es el 93 762 69 99.

      Un saludo.

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  8. Buenas tardes,
    Tengo una deuda con la comunidad (9.000€) pero he llegado a un acuerdo de pago que estoy pagando religiosamente, ¿pueden prohibirme el acceso al parking comunitario? Hay un acuerdo por unanimidad aprobado en junta en segunda convocatoria por el cual los vecinos morosos no tienen acceso al parking.
    No hay estatutos.

    Un saludo

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    • Buenos días Ana,

      Si has alcanzado un acuerdo tienes derecho a disfrutar de todos los elementos comunitarios con absoluta normalidad. En caso de prohibirte, podrías instar acciones judiciales.

      Un saludo.

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  9. Buenas tardes,en mi comunidad han instalado el ascensor con llave, a los que debemos no nos la dan hasta que no paguemos,yo aunque debo llebo un tiempo que estoy pagando todos los meses hasta 3 recibos.
    Ademas tengo niños pequeños y el unico acceso que hay del bloque al garaje es por el ascensor si no tenemos que salir del bloque y entrar por la puerta principal del garaje ,¿eso lo pueden hacer ? Un saludo gracias

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    • Buenas tardes Mercedes,

      Comentarte que ante esta negativa e imposibilidad de uso podemos enviar un requerimiento formal al objeto de solicitar su entrega. Si continuara negándose, podríamos interponer una demanda judicial solicitando las llaves de acceso.

      Un saludo.

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  10. Buenos dias mi consulta es,la comunidad cambio el telefonillo por que estava obsoleto y segun el administrador no ha via repueatos,pero por ser moroso no me quieren conectar el telefonill hataq que no me ponga al dia con la comunidad habiendo un acuerdo de pago fraccionado-
    Atentamente: Juan Agustin Leon Lasso

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  11. Tengo un garage.he tenido tiempo que me ha sobrado dinero en mi cuenta.pero he pasado una temporada que no pude hacerme cargo.ahora la pago todos los meses y voy quitando deuda. ahora no llega a 300 .han cambiado las cerraduras de acceso al garage. Y se niegan a darme por se morosa.tienen derecho a negarme el acceso a mi garage?

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  12. Buenos días,
    Compré en subasta judicial un apartamento embargado por deudas a la comunidad. Y ahora la comunidad me reclama el pago de las cuotas pendientes del año actual y los tres anteriores. ¿Si el bien se ha subastado por esta causa no debería estar libre de deudas con la comunidad?

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  13. Buenas tardes, tengo una deuda con mi comunidad de la cual he empezado a pagar poco a poco hace unos meses, por problemas laborales no he podido pagar, ahora han cambiado la llave de entrada a la piscina y a mi por ser morosa me la niegan aunque en los estatutos que me ha dado el administrador de mi comunidad no aparece ningún apunte que diga que se niega la llave de la puerta por morosidad. Me podrían ayudar e informar . Gracias

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    • Buenos días María,

      El hecho de que seas en estos momentos morosa, no significa que puedan limitarte el acceso a la zona común de la piscina.

      Un saludo.

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      • Buenos días
        Gracias por atender mi pregunta, le comento he ido a buscar mi llave y me han contestado que no me la dan por tener deuda, en los Estatutos de la comunidad no reflejan una normativa específica que tenga prohibida la entrada a la piscina y mas le diré que yo tengo un apunte de embargo sobre mi propiedad en el registro de la propiedad. Con esto y que he empezado a pagar poco a poco la deuda me pueden seguir negando la entrada .

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  14. Buenas noches,
    Por una disputa con la comunidad de propietarios en 2022, en la que una bajante de la comunidad nos estaba dando problemas de ruidos, consignamos 3 mensualidades de la cuota de comunidad en el juzgado, hasta que se aclarase el asunto y la comunidad aceptase arreglar la bajante. La comunidad accedió y lo arregló, por lo que nosotros como propietarios liberamos la consignación y aceptamos que esas cuotas consignadas fueran pagadas a la comunidad (Nov 2022). Por retrasos y huelgas de secretarios judiciales, han pasado más de 6 meses y o bien el juzgado no ha pagado esta cantidad a la comunidad, o si que lo ha hecho y la comunidad no se ha enterado. El caso es que la comunidad nos tiene en la lista de morosos y nos prohibe el acceso a la piscina. Creo que es injusto y que no se ajusta a derecho. 1. La consignación de cuotas de comunidad en un juzgado te convierte en moroso? 2. Tienen derecho a prohibir el acceso a la piscina en nuestra situación? No he leido los estatutos de la comunidad por lo que no se si especifican privación de acceso a zonas comunes no esenciales.
    Gracias de antemano,
    Saludos, Héctor

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    • Buenos días Héctor,

      Comentarte que al haber consignado las cantidades, no podéis ser considerado morosos y, por consiguiente, tenéis derecho legítimo del uso de la piscina. Incluso aunque fuerais morosos, podríais hacer uso de la misma.

      Un saludo.

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  15. Hola,

    Soy propietario de dos apartamentos en una zona turística muy concurrida de Cataluña, durante el verano y los fines de semana durante todo el año.
    Hay una zona de aparcamiento comunitaria que entiendo esencial, donde cada propiedad posee dos llaves de contacto para desbloquear la barrera de entrada, por lo que en mi caso poseemos 4 llaves de contacto y una de ellas la cedemos a un profesional para el alquiler turístico, que por cierto, la Junta se ha sacado de la manga incrementar la cuota un 20% a aquellos que tienen licencia turística y no a los alquileres ordinarios.
    La nueva Junta, durante un tiempo me exigía el pago de una cuota del año 21 de ambos apartamentos, cuando resulta que en cuanto al de alquiler turístico lo compré en 2022 y les envié la escritura y el certificado de corriente de pago, pero hicieron caso omiso, y en cuanto al segundo apartamento les he venido manifestando en reiteradas ocasiones que tengo la cuotas domiciliadas y que NUNCA he impagado cuota alguna, por lo que también les he venido requiriendo para que me enseñen el documento impagado y de ser así que lo pagaría inmediatamente, caso contrario que se abstengan de considerarlo como pendiente.
    Durante un tiempo he podido entrar al parking con las 4 llaves hasta que por decreto ley, sin estar en los Estatutos ni ser aprobado, y lo que es peor sin avisar y derecho a defensa, procedieron desde hace unos 3 meses a bloquear el acceso de las llaves de ambos apartamentos.
    Aunque en ambos casos no existían impagos y por tanto no procedía dichas restricciones ni aún cuando fuera cierto, hablé con los anteriores propietarios del apartamento en 2021 y accedieron a pagar dicha cuota impagada.
    La Junta procedió a desbloquear las llaves de este apartamento por lo que tanto mis inquilinos como yo podíamos entrar con una llave cada uno,,hasta que hace 3 semanas, también sin avisar han bloqueado de nuevo las llaves del apartamento que reconocen que no debe nada.
    Les he pedido por escrito tanto a la Junta como al Administrador de Fincas que me digan el motivo por el cual han restringido el acceso a las 4 llaves de ambos apartamentos, pero no me dan respuesta alguna, provocándome una clara indefensión y graves perjuicios.
    Les rogaría si me pueden asesorar sobre lo siguiente:
    1. Puede una Junta restringir el acceso al parking comunitario y sin avisar y sin posibilidad de defensa?.
    2. Pueden obviar informar de su decisión?.
    3. En caso de poder restringir el acceso por deuda, se puede restringir el acceso al apartamento que no consta deuda alguna y que además coincide con el apartamento con licencia turística?.
    4. Pueden considerar como una deuda un recibo domiciliado que no ha sido impagado y que vengo pidiendo la justificación de dicha devolución y nunca me la dan porque no es cierto?.
    5. Si en convocatoria de la reunión/ asamblea dicha cantidad controvertida sale en una columna como pendiente (se entiende de averiguación) diferente de otra columna de impagados, puede la junta y administrador fusionar en el acta ambas en la columna de impagados de forma claramente torticera, a los únicos efectos de que cobre fuerza aun no siendo cierto?.
    6. Pueden restringir mi derecho a voto de ambos apartamentos y hasta incluso mi derecho a ser oido y a incluir en acta un escrito presentado por mi en la asamblea con acuse de recibo del Administrador?.
    7. Puede el Administrador de Fincas ser colaborador necesario en estas supuestas ilegalidades por inacción sabiendo que no existe deuda de un apartamento y del otro que no existe impago, y además no informarme del motivo de la restricción para mi defensa?.

    Finalmente les pido su opinión profesional sobre qué debo hacer y si conviene realizar el pago del apartamento en litigio a pesar que no existe impago y a pesar que no me hayan comunicado el motivo de las restricciones, que también podría ser porqué soy un propietario que desde el ingreso de la nueva Junta ha sido contrario a sus acciones autoritarias de la Presidenta.
    Decirles que también les he pedido que en cualquier caso, si ellos siguen considerando que hay una deuda y no les consta impago alguno, que tienen mi autorización de domiciliación como han venido haciendo hasta la fecha. Tampoco lo han hecho y siguen con sus represalias.

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    • Buenos días Manuel,

      Atendiendo a tu compleja consulta, decirte la misma tiene diferentes variantes atiendo a las circunstancias específicas. Para poder darte una adecuada respuesta, deberíamos tener acceso a documentación comunitaria (Título constitutivo y estatutos comunitarios, así cómo juntas de vecinos especificas). Puedes concertar una cita con nosotros llamando al 93 762 69 99.

      Un saludo.

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  16. Tras una reunión de propietarios han decidido ciertas restricciones a los morosos entre ellas que puedan guardar su coche en su propia plaza garaje o sea ni entrar ni salir y ademas poner llaves en los ascensores solo a los q esten al corriente de pago podran utilizarlos mi pregunta eso es legal prohibir a una persona el acceso a su propiedad

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      • En mi caso estoy de alquiler y por lo visto el propietario no está al corriente de pago, hoy estuve hablando con el presidente de la comunidad ya que se niegan a qué los conserjes nos recojan los paquetes si no estamos en casa y el presidente me a contestado que es lo que hay y que lo siguiente será que no nos dejen usar los ascensores y que no acordamos a las zonas comunes,hablé con el propietario y no me hace ni caso por lo que no creo que pague la morosidad, mi pregunta es que si pueden hacer todo esto ya que yo no tengo culpa de lo ocurrido.
        Gracias, un saludo.

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        • Buenos días Rocío,

          Atendiendo a tu consulta, comentarte que que ante la situación de morosidad la comunidad tiene el derecho de limitar su actividad. Recomendamos abonar las cuotas pendientes.

          Saludos.

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