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Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso

¿Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso?

Las dudas de muchos ciudadanos y ciudadanas sobre si se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso se multiplican en las últimas semanas. Nos llegan al despacho infinidad de consultas que demuestran que la morosidad en las comunidades de propietarios sigue siendo uno de los principales problemas que tienen los vecinos en España.

Jurisprudencialmente, es una cuestión controvertida la posibilidad de prohibir a aquel propietario moroso al acceso y disfrute de determinados elementos comunitarios, si bien existen varios pronunciamientos que nos permiten dar respuesta a esta cuestión.

Contexto jurídico relacionado con el acceso a zonas comunes a un vecino moroso

Hace unos cuantos años, la Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante resolución de fecha 23 de octubre de 2012, profundizó en esta materia y considero ajustada a derecho una cláusula contenida en los Estatutos comunitarios, la cual establecía la prohibición de que los vecinos morosos utilizaran determinados elementos comunitarios. Si bien, la resolución aclara que las limitaciones de uso de servicios comunes sólo produce efectos a aquellos servicios calificados como estéticos o no esenciales.

La DGRN se pronuncia en los siguientes términos: “La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”

El supuesto de hecho analizado en la resolución de la DGRN analiza una cláusula estatutaria inscrita por la comunidad de propietarios, en virtud del cual a aquellos propietarios morosos se les restringe el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis.

Cuándo sí se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino moroso

Cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí que sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.

Cuándo no se puede prohibir el uso de zonas comunes a un vecino por morosidad

En todos los casos en los que los Estatutos de la comunidad no lo reflejen. Si los impagos se refieren a la prestación de servicios por parte de la comunidad, el propio ente jurídico está en su derecho de condicionar su uso al pago de las cuotas o derramas correspondientes. Entonces sí que cabría limitar o prohibir el acceso a un vecino moroso.

La DGRN mediante resolución separa la existencia de dos tipos de elementos comunes. Por un lado aquellos indispensables para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad, y aquellos elementos comunitarios estéticos no necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. Además, la DGRN matiza que cualquier restricción de elementos comunes exige una razón de proporcionalidad que la justifique.

Conclusiones

La DGRN concreta que la comunidad de propietarios tiene atribuida la capacidad de negociación para establecer previsiones complementarias a las previstas legalmente para el supuesto de que un vecino incumpla con sus obligaciones de pago (afección real del piso propiedad del vecino moroso y suspensión del derecho de voto).

Limitar o prohibir el acceso al vecino o vecinos morosos a las zonas comunes de la comunidad de propietarios es, por tanto, posible. Lo que tienen terminalmente prohibido es participar y votar en las Juntas de Vecinos, aunque sí asistir y opinar. Podrán eso sí, impugnar tan situación en los juzgados.

Repetimos que en el caso de que sí que le queden prohibidas al vecino deudor la utilización de los servicios y zonas comunes, hay que de especificar que sólo harán referencia a las zonas no esenciales, tales como pistas deportivas, piscinas o spa. Nunca el ascensor, escaleras, etc.

Dudas o consultas respecto a las prohibiciones de acceso a zonas comunes de la comunidad a los vecinos morosos, contactad con nosotros y en menos de 24 horas os asesoraremos.

4 Responses

  1. Emilio Márquez

    Hola buenos días.

    Tengo una vivienda con una puerta de acceso directo a la piscina que fue instalada por el constructor antes de vender las viviendas.

    Ahora con las medidas tomadas por el COVID , me han cerrado la puerta y me dicen que no la puedo utilizar, que tengo que entrar a la piscina por donde entran todos los vecinos.

    ¿Eso es legal aunque cumplamos todas las normas que tiene la puerta principal?

    Un saludo.

    1. APH

      Buenos días Emilio, gracias por la consulta. En breve uno de nuestros letrados especializados te dará una respuesta concreta a tu problemática.

      Saludos!

  2. Paqui Gonzalez

    Buenas noches, en la junta de mi comunidad se ha acordado por mayoría simple, por el covid que sólo pueden usar la piscina los ocupantes habituales de las viviendas, yo soy propietario de una vivienda pero sólo voy de vez en cuando y por ello no me dejan usarla, además en la junta votó un propietario moroso. Pueden prohibirme usar la piscina? Gracias

    1. APH

      Buenos días,

      Primero, disculparnos por la demora en la respuesta. Hemos llevado a cabo una pequeña reestructuración del equipo durante estas semanas de verano y no hemos podido atender vuestros mensajes en la web de la forma y celeridad habitual en nosotros.
      Relativo a tu consulta, sí pueden restringir y limitar el acceso y uso de las instalaciones de la piscina. La situación excepcional derivado de la crisis sanitaria habilita a las Comunidades de Propietarios a adoptar tales medidas atendiendo las particularidades de cada comunidad. Sin embargo, un vecino moroso no puede votar si la comunidad le ha reclamado judicial o extrajudicialmente las cuantías adeudadas.
      Puedes contactar con nosotros telefónica o presencialmente si necesitas más ayuda.

      Un saludo.

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