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ley de fachadas

Ley de Fachadas

Cuando llega el momento de acometer mejoras en la fachada del edificio de nuestra comunidad de propietarios, o trabajos de conservación, debemos saber que las mayorías necesarias para aprobar ambos procesos varían. Y con estas mayorías vienen ligadas ciertas consideraciones que determinarán si debemos o no pagar derrama por estos trabajos y cuánto. Esto en el conjunto del país, pero en Cataluña, rige otra normativa. Como actores principales de la situación, es nuestra obligación conocer minuciosamente la denominada ley de fachadas, para de este modo, actuar en consonancia.

Son casos comunes los relativos a modificaciones de la fachada los que vemos en el despacho cada mes. Y lo son porque son muchos los propietarios que ignoran su responsabilidad para con el resto de la comunidad cuando acometen ciertos trabajos como:

  • Acristalamiento de balcones
  • Apertura de ventanas
  • Instalación de galerías metálicas
  • Modificación de revestimientos exteriores

Y es que, para poder llevar a cabo estas modificaciones, se exige por la ley de fachadas (Ley de Propiedad Horizontal y Libro Quinto Código Civil Catalán) el apoyo de una serie mayorías en Junta de propietarios para entonces sí, poder alterar la imagen y estética de un elemento común de la finca.

Si no se está de acuerdo con las decisiones tomadas en Junta, se podrá impugnar dichos acuerdos de la comunidad.

Ley de Fachadas actual

Le llamamos coloquialmente “Ley de Fachadas” pero realmente la normativa referente a los elementos comunes de edificios en las comunidades de propietarios, como acabamos de apuntar, está recogida en la actual Ley de Propiedad Horizontal y en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.

Cataluña

La fachada se considera un elemento comunitario (art. 396 Código Civil).

Artículo 396.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

La ley de fachadas de la que hablamos exige para actuar (modificaciones, obras, etc.) en la propia fachada una votación que otorgue una mayoría cualificada de, mínimo, 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto. Lo recoge claramente la normativa:

Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.

2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:

a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.

b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.

Resto de España

Como decíamos al inicio de este artículo sobre la denominada ley de fachadas, la normativa que rige fuera de Cataluña en el resto del país es la Ley de Propiedad Horizontal, que diferencia entre dos conceptos, como son:

  • Obras de conservación
  • Obras de mejora (obras no necesarias o suntuarias)

Son los artículos 10.1 y 17.4 los que regulan las actuaciones en sendas situaciones. En lo referente a obras de conservación, la ley dice:

«tendrán carácter obligatorio… a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

El carácter obligatorio de estas actuaciones, cuando la situación así lo pidiese, no precisa de ninguna votación o mayoría para acometerse, tan solo la petición de cualquiera de los propietarios o la propia administración de la comunidad. Sin embargo, es común debatir el asunto en Junta y salir adelante con votación favorable de la mayoría, que ha de ser mayor a la mitad de las cuotas presentes.

El artículo de la ley de fachadas que hace referencia a las obras de mejora, dictamina:

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.”

No obstante, si en Junta de propietarios se solicita la acometida de obras de mejora no necesarias y se acepta con una minoría de 3/5 partes de los propietarios con derecho a voto, se pueden ejecutar dichas obras.

Ahora bien, si algún propietario no está de acuerdo, y estas obras suponen una inversión individual que exceda de 3 mensualidades ordinarias de los gastos comunes, el opositor estará legitimado a no pagar la derrama. Si los trabajos de modificación de la fachada derivasen en una ventaja o una serie de ventajas para los propietarios en algún sentido, quien se hubiese opuesto a la reforma (y por tanto, no hubiera participado económicamente en ella), estará amparado por la ley para beneficiarse de las ventajas de las obras. Tan sólo deberá abonar su cuota correspondiente en los gastos de realización y mantenimiento para tener los mismos derechos de uso y disfrute que el resto de sus vecinos.

Conclusiones

La ley de fachadas que tanto se comenta en las comunidades de propietarios viene recogida en la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil Catalán. Nadie puede modificar un elemento comunitario común como son las fachadas y elementos exteriores sin la sin la aprobación del resto de vecinos. Si se contradice la normativa, el asunto es susceptible de ser reclamado judicialmente derivando las responsabilidades respectivas al o a los infractores.

En Abogados Propiedad Horizontal conocemos a la perfección la normativa del Libro Quinto del Código Civil Catalán y estamos a vuestra total disposición en caso de necesitar asistencia jurídica al respecto de la alteración irregular de un elemento comunitario como es la fachada del edificio. Contactad con el bufete aquí.

6 Responses

  1. Clara

    Hola. ¿Para colocar unas mosquiteras dentro del hueco de mi ventana necesito permiso de la comunidad, en Barcelona? El impacto estético en la fachada es mínimo. Las he puesto y se están quejando… Gracias

    1. APH

      Buenas tardes Clara,

      Viendo lo que nos comentas, es necesario que podamos tener acceso y revisar los estatutos comunitarios de la Comunidad de Propietarios. Una vez dispongamos de dicho documento, podríamos asesorarte adecuadamente.

      Un saludo.

  2. Lucía

    Buenas tardes
    Tengo un vecino que se ha puesto unas mosquiteras de arriba abajo y todo lo que es el hueco de la ventana, pero por fuera de su persiana, únicamente se lo ha puesto así el de 20 vecinos, sin pedir permiso a nadie. A mi modo de ver rompiendo la estetica de la fachada, pues ahora solo se ve la tela mosquitera y no la persiana blanca como tenemos los demás.
    Después de comentárselo al administrador me dice que no rompe la estética porque el marco que ha puesto es blanco. ¿ se lo tendría que haber puesto por dentro de la persiana?, ¿ debería haber pedido permiso a la comunidad? Y ahora ¿ que podemos hacer los vecinos?. Gracias.

    1. APH

      Buenos días Lucía,

      Viendo lo que nos comentas, si la instalación es interior, se ha realizado una actuación correcta. Igualmente, para poderte asesorar con mayor detalle, sería necesario poder visualizar las actuaciones realizadas. En este sentido, te facilitamos el teléfono de contacto del Despacho (93 762 69 99) para poder formalizar una reunión presencial si te parece.

      Un saludo.

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