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cuentas de una comunidad de vecinos

Cómo presentar las cuentas de una comunidad de vecinos

Cómo presentar las cuentas de una comunidad de vecinos queda en manos completamente de la propia Junta de propietarios que de forma a la comunidad. Habitualmente es el administrador de fincas la figura en la que recae la responsabilidad de gestionar las cuentas de la comunidad y presentarlas a los propietarios en Junta. Su relación con la comunidad de propietarios es de mandato «sui generis», a la que son aplicables los artículos del Código civil reguladores del mandato y los correspondientes de la LPH (específicamente los arts. 13.6 y 7 y art. 20).

No existe un protocolo exigido por normativa para la presentación de las cuentas, ya que la comunidad de propietarios no es una entidad mercantil. Toda la información contable y administrativa relevante de la comunidad se plasmará siguiendo las pautas previamente determinadas por el administrador o quien sea responsable de las cuentas, de la forma más clara y explicativa posible.

Ahondamos un poco más en el contexto normativo y de forma sobre la presentación anual de las cuentas de una comunidad de vecinos.

Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal

Yéndonos a la normativa sobre Propiedad Horizontal, apenas hay referencias a cómo presentar las cuentas de una comunidad de vecinos. Tan solo vemos una escueta referencia en su artículo 14, que dice así: “a la Junta de propietarios le corresponde aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes”.

Citamos también el artículo 16, que dice lo siguiente:

“1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.”.

La convocatoria de la Junta se debe anunciar con, al menos, 15 días de antelación para que cada propietario pueda examinar con calma y sosiego las cuentas y así poder formular, si así se diese, los comentarios e incisos pertinentes el día de la reunión. Otro objetivo es otorgar  tiempo prudencial a los citados para que puedan asistir a la Junta y que la representación sea la mayor posible. Estos presupuestos y cuentas no sólo deben incluir los consabidos ingresos y gastos acaecidos durante el año fiscal en la comunidad, sino también la información concreta de sus conceptos y su justificación. Además, se deben especificar las cantidades pertinentes ligadas a las responsabilidades tributarias que se diesen (IRPF, IVA, etc.).

Lo más habitual en la mayoría de fincas es presentar un documento dividido en principales partidas:

  • Ingresos
  • Gastos

Dentro de las mismas, todos los movimientos económicos y administrativos acaecidos, con especial incidencia a aspectos como:

  • Saldo neto de las cuentas de la comunidad a fecha del informe que se presenta
  • Deudas vigentes de propietarios
  • Saldos a favor de propietarios (inhabituales pero posibles)
  • Movimientos bancarios sin identificar
  • Explicaciones de incrementos (si los hubiere) de costes por demoras en los ingresos o pagos.
  • Próximas derramas previstas

Cómo presentar las cuentas de una comunidad de vecinos a cada propietario

Como ya hemos apuntado, las cuentas se presentan en Junta una vez al año por ley. Pero, ¿qué ocurre si como propietarios individuales, queremos ver y repasar las cuentas en cualquier momento?

como presentar las cuentas de una comunidad de vecinos

Aunque parezca lo contrario, no es un asunto fácil de dirimir y sí bastante controvertido. A grandes rasgos, el vecino/a solamente tiene derecho de acceder a la documentación contable de la comunidad antes de celebrarse la Junta de propietarios ordinaria donde se aprueban las cuentas. Una vez aprobadas, ya no tiene derecho de acceso.

Aportamos contenido parcial de una sentencia de la Audiencia de Málaga del 27/2/2007 al respecto:

“Por ello, aunque exista discrepancia sobre su naturaleza jurídica (mandato, arrendamiento de servicios o negocio jurídico mixto entre mandato y arrendamiento de servicios), lo que es evidente es que es un órgano que responde únicamente frente a la junta de propietarios y ante la cual debe rendir cuentas de su gestión, en los términos establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , no siendo en ningún caso responsable frente a los distintos propietarios, ni tampoco está obligado, de forma individual con cada uno de ellos, a rendirles cuentas de su gestión.”.

Dicho esto, muchos administradores de fincas acceden a enseñar las cuentas de la comunidad de vecinos previa reclamación vía burofax indicando el motivo por el que se solicitan. Pero no están obligados ya que el administrador sólo es responsable ante la Junta, no ante los propietarios individualmente. O solicitando Junta con un único punto del día: “Auditoría de cuentas”.

Hay que entender que no pueden darlas, ni siquiera fotocopia, para verlas tranquilamente en casa ya que son datos y cuantías económicas de ámbito privado que deben prevalecer como tal sólo a disposición de los propios propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal, por tanto, no recoge que el administrador deba enseñar todas las facturas y/o gastos a uno o varios propietarios.

Cuentas de derramas inesperadas o no incluidas en una comunidad de vecinos

Ni que decir tiene que si la comunidad se ve obligado a acometer una derrama de cierta entidad no prevista, que exija incrementos de cuota o cualquier otro movimiento económico comunitario, se deberá hacer una rendición específica que venga acompañada de una aprobación de los presupuestos y partidas, plazos de ejecución, etc.

Conclusiones

Cómo presentar las cuentas de una comunidad de vecinos no tiene excesivo misterio, y es el administrador de fincas el encargado de presentar el documento en Junta ordinaria una vez al año. No estipula la ley un procedimiento concreto, ni obliga, más allá de su presentación anual en Junta, a más requerimientos por parte de los responsables de su gestión.

Es muy recomendable que acudan todos los propietarios a la Junta anual en la que se presentan en sociedad, no solo para estar al corriente de gastos e ingresos, sino para supervisar el trabajo del administrador y resto de gestores (si los hubiese) para que, en caso de irregularidad, poder pedir explicaciones y tomar las medidas pertinentes que se sucediesen. En Abogados Propiedad Horizontal, además de despacho de abogados especializado en Propiedad Horizontal, ejercemos de administradores de fincas en Barcelona Pineda de Mar y Girona. Estamos a vuestra disposición.

6 Responses

  1. Vicente Herraez

    Buenos días,
    Pregunta:
    En la reunión anual de la Comunidad , se pueden llevar las fras. (o copias de las mismas), con el fin de que los vecinos puedan comprobarlas?
    Y en éste caso me refiero a pagos/fras de imprevistos
    uN SALUDO

    1. APH

      Buenos días Vicente,

      Decirte que para poder obtener esta información, debes solicitarla al administrador previo a la celebración de la junta donde se aprueben estas derramas. En caso de no hacerlo, no podrás solicitarlo.

      Un saludo.

  2. JUAN ANTONIO

    Buenos dias, somos una comunidad de inquilinos, de viviendas municipales concretamente EMVISESA de Sevilla; la pregunta es: Tenemos derecho a tener permiso de ver los movimientos Bancarios de nuestra comunidad, sin poder intervenir en la misma. (el presidente)
    Tambien preguntar, cuando un inquilino se marcha, dejando una deuda de 4.000 euros a la comunidad; ¿debe pagarlo el propietario del piso, en este caso EMVISESA? alguna norma en esta cuestion.

    Agradecido

    1. APH

      Buenos días Juan Antonio,

      Indicarte que para poder tener acceso a los movimientos deberéis solicitarlo previo a la junta ordinaria y con petición expresa al administrador.

      Un saludo.

  3. Maribel Prieto García

    Buenas tardes:
    El administrador de mi finca antes de la reunión anual envía a los vecinos las cuentas menos a mí. Desde hace cuatro años se las llevo pidiendo, es decir, recibir las cuentas igual que el resto de los vecinos, pero hace caso omiso.
    Presenté una queja ante el colegio de administradores de fincas de mi ciudad y me han contestado que debería haber probado que no las recibo (no sé como podría probar eso) y que en todo caso es una cuestión de la comunidad de vecinos. En asamblea he puesto en conocimineto de mis vecinos el hecho y, claro, ¿por qué no me van a llegar las cuentas?. Un vecino planteó que me las enviaran certificadas pero….
    Se supone que se ha subido la cuota comunitaria pero al no recibir las cuentas no sé cuanto me corresponde pagar, con lo que no puedo actualizar la domiciliación y eso me situa en una posición de morosa con la comunidad, con lo que no tengo derecho a voto ni a alegaciones ni a someter a crítica porpuestas….
    ¿Qúe puedo hacer frente a eso?
    Muchas gracias por su atención

    1. APH

      Buenos días Maribel,

      Sentimos decirte que necesitaríamos ver la convocatoria ordinaria donde normalmente constan adjuntas las cuentas anuales para poder tener una visión más completa de la situación.

      En cuanto a la cuota comunitaria, si el administrador hace caso omiso a tus peticiones, te recomendamos que contactes con algún vecino de confianza y te deje ver las cuentas para al menos saldar las cuentas con la comunidad. Si en las cuentas no se especificara la cuantía que te corresponde, ahí tendrías la prueba ante el colegio de administradores de que no te están llegando las cuentas.

      Un saludo.

      Saludos.

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