Uno de los aspectos que más nos preocupa y en el que ponemos mucho énfasis como bufete especializado en comunidad de propietarios, es que vosotros/as, los vecinos, el propietario de una vivienda, tengáis meridianamente claro cuáles son vuestros derechos ante las diferentes tesituras que se dan en una comunidad. También, y muy importante, qué órganos tenéis a vuestra disposición para hacer efectivos esos derechos.
Tratamos de explicarlo a continuación de la manera más esquemática posible 😉.
¿Cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios en Cataluña?
Los órganos de gobierno de toda comunidad de propietarios son:
– La presidencia.
– La secretaría.
– La Junta de Propietarios (órgano supremo de la comunidad).
¿Cuáles son las principales funciones atribuidas a los distintos órganos de gobierno de la comunidad de propietarios?
- Principales funciones de la presidencia (presidente):
– Representar a la comunidad en la contratación de obras y servicios.
– Convocatoria de la Junta de Propietarios
– El cierre del acta.
– Requerir el cese de actividades molestas.
– Exigir judicialmente el pago de deudas.
– Representar judicialmente a la comunidad.
- Principales funciones de la secretaría (secretario):
– Remitir las Actas a todos los propietarios.
– Firmar junto al Presidente las actas de las juntas de propietarios.
– Custodiar los libros de Actas y demás documentación de la comunidad de propietarios.
– La gestión de contratos.
– Certificar que una vivienda se encuentra al corriente de pago.
– Certificar el acuerdo de la junta de propietarios sobre la deuda de vecinos morosos.
- Principales funciones de la Junta de Propietarios:
– El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
– La modificación del título de constitución.
– La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
– La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
– La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.
– El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas.
– La extinción voluntaria del régimen.
Otros aspectos a tener en cuenta por el propietario de una vivienda o copropietario
¿Cuántas veces debe reunirse la Junta de Propietarios?
Como mínimo deberá reunirse de forma ordinaria una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto, así como para elegir a las personas que deben ejercer los cargos de la comunidad. Se cuenta con la posibilidad de poder reunirse cuantas veces se considere oportuno, o siempre que lo solicitara una cuarta parte de los propietarios, o los que representaran una cuarta parte de las cuotas de participación (art. 553.20 del Código Civil Catalán).
La función de convocar la reunión de la Junta de Propietarios corresponderá al presidente/a de la comunidad (art. 553.21 del Código Civil Catalán).
Se requiere que el anuncio de convocatoria de reunión de la Junta de Propietarios sea publicado en el tablón de anuncios con una antelación mínima de ocho días naturales, produciéndose efectos de notificación siempre y cuando la comunicación personal no hubiera resultado.
¿Cuáles son las mayorías para la adopción de acuerdos por la Junta de Propietarios?
- Acuerdos que requieren la mayoría simple (mayoría simple del total de sus cuotas de participación – art. 553.25 del Código Civil Catalán):
– La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
– Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
– La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios. Todo ello para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad. También para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos.
– Las normas del reglamento de régimen interior.
– El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
– Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.
- Acuerdos que requieren mayorías cualificadas (art. 553.26 del Código Civil Catalán):
– Modificar el título de constitución y los estatutos.
– Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble.
– Desafectar un elemento común.
– Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
– Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes.
– Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
– La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.
- Acuerdos que requieren la mayoría absoluta (unanimidad):
– Modificar las cuotas de participación.
– Desvincular un anexo.
– Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
– Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso comunitario.
– Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
– Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirlo en un tipo de comunidad diferente.
– Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
– Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.
Como veis, son variadas y específicas las parcelas a tener en cuenta en vuestro día a día dentro de vuestra comunidad de propietarios. Lo importante: no estáis solos. Para eso se configura un órgano de gobierno y unos procesos que salvaguarden vuestros derechos.
Para cualquier duda que os surja, somos especialistas en la ley de Propiedad Horizontal
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