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12 preguntas sobre comunidad de vecinos

Recibimos semanalmente en el bufete una gran cantidad de dudas y preguntas provenientes de decenas de propietarios/as e inquilinos/as con problemas vecinales que no son respondidas ni solventadas por los responsables de su finca que tienen la obligación de hacerlo. Preguntas sobre comunidad de vecinos que hemos querido resumir en las principales para ayudar a todos aquellos/as que se vean ante ellas.

Antes de ello, debemos puntualizar que cada CC.AA dispone de ordenanzas municipales que podrían variar entre sí, y otorgar a los ciudadanos/as de diferentes vías y herramientas para solucionar las cuestiones que se discutan dentro de una comunidad de propietarios. Abogados Propiedad Horizontal operamos principalmente en Barcelona y alrededores, también en Asturias desde hace muy pocas fechas, por lo que estas respuestas atienden a la normativa en vigor en Cataluña.

Principales preguntas sobre comunidad de vecinos

A tenor del volumen y recurrencia de las preguntas sobre comunidad de vecinos que recibimos en el bufete, las hemos agrupado en tres temáticas principales:

Asuntos entre vecinos/as

Problemas derivados de los olores de otras viviendas o elementos comunes de la finca

Las actividades nocivas o molestosas es recomendable hablar con el vecino causante, o en su caso, con los órganos de representación de la Comunidad de Propietarios (Presidencia, Vicepresidencia o Administración de Fincas), quiénes al amparo de sus cargos, están obligados a actuar como mediadores. En caso no ser posible la resolución de la controversia y el cese de la actividad de forma amistosa, os recomendamos interponer denuncia ante la policía. Es el movimiento más disuasorio y contundente que legalmente se puede acometer para tratar de poner fin a la situación.

Problemas derivados de ruidos molestos de otras viviendas o elementos comunes de la finca

En estos casos, recomendamos que, en el seno del edificio de la Comunidad de Propietarios, cuando se lleve a cabo dicha actividad fuera de los horarios permitidos, se contacte con los Mossos d’Esquadra o la Policía Local, dependiendo del lugar donde se via. Asimismo, también es conveniente contactar con el Presidente del edificio quién ostenta la condición de “mediador”, y deberá contactar con ellos a fin de requerirles qué pongan fin a la actividad molesta en horarios no permitidos.

Actividades incívicas de vecinos que afectan a mi propiedad y a mi día a día, ¿cómo hacer que cesen?

En primer lugar, buscar la concordia a través del diálogo entre los vecinos/as afectados. Si fracasa el intento y las actividades incívicas persisten, notificar al presidente de la comunidad y al resto de órganos de representación de la finca, como podría ser el Vicepresidente/a o el administrador/a de fincas, dado que entre sus obligaciones está la lidia y mediación ante cualquier disputa vecinal. Deberán basarse en los estatutos comunitarios y/o normativas municipales urbanísticas para determinar si el comportamiento está siendo adecuado y dentro de los baremos de convivencia exigibles, y si no es así, hacerle saber al infractor/a de sus hechos.

Si nada de esto funciona, la junta de propietarios estará legitimada para ejercitar una acción de cesación, que consiste en la solicitud ante el juez del cese de la actividad molesta (art. 553-40 del Código Civil Catalán).

Tanto el vecino/a afectado/a como la comunidad, podrán ejercer su derecho de ser indemnizados/as por los daños causados por la actividad o actividades incívicas.

Tengo una parcela sin construir en una urbanización y me obligan a pagar el agua de riego que sí usan los otros propietarios. ¿Me puedo negar?

Todo propietario comunero entre sus obligaciones está el deber de contribución al pago de los gastos comunes respecto de la Comunidad de Propietarios. Ello, con independencia del grado de uso o construcción del inmueble o metros privativos titularidad de cada propietario comunero. En cuanto a las cantidades a sufragar, vendrán fijadas atendiendo al coeficiente de participación de cada entidad, así como las cantidades que se fijen por la junta de propietarios en las correspondientes reuniones de vecinos. Esta obligación de contribución viene expresamente recogida y prevista en el artículo 553-45 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta. 

2. La falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-30.2. 

3. La contribución al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales diferentes a las de participación, entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe hacerse de acuerdo con la cuota específica. 

4. El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.

Terraza no es comunitaria, pero está la antena de tv de mi piso.

A la hora de definir un elemento comunitario, es importante tener en consideración que hay elementos comunitarios que pueden hacer uso y disfrute la totalidad de los vecinos, así como existen otros elementos comunitarios que la propiedad corresponde a la comunidad de propietarios, pero el uso y disfrute pertenece a un determinado propietario (elementos comunitarios de uso privativo). 

Ante el supuesto de encontrarnos ante unos elementos comunitarios donde el uso y disfrute se atribuye a los propios comuneros de la comunidad de propietarios, su uso no podrá venir limitado. No obstante, ello, y salvo que los estatutos comunitarios o la propia junta de propietarios mediante correspondiente acuerdo (respetando en todo caso las mayorías legales recogidas en la Ley), podrán instalar elementos privativos en zonas de carácter comunitario. Extremo que viene expresamente regulado y recogido en el artículo 553-42 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

“El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.”

Terraza privativa en un ático, los gastos que acarree por el mantenimiento, ¿los pago el propietario o la comunidad?

Todos los gastos, fueren de carácter ordinario / mantenimiento o extraordinario / excepcional, respecto de aquellos elementos de carácter privativo, correrán a cargo del titular propietario. Así viene expresamente recogido en el artículo 553-38 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

“Los propietarios de elementos privativos deben conservarlos en buen estado y deben mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en ellos.” 

Asimismo, aquellos propietarios comuneros que tuvieran asignado el uso y disfrute de elementos comunitarios también estarán obligados a soportar el coste de su mantenimiento, tal y como viene recogido expresamente en el artículo 553-43 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales: 

“2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.”

Morosidad

Si tenemos propietarios morosos, ¿se les pueden quitar los suministros esenciales?

No se le pueden cortar los suministros, ni calefacción, ni agua, ni electricidad, ni gas. Nada.  Respecto a la administradora y presidente, se les puede solicitar su cese en sus funciones a través de una Junta extraordinaria con mayoría de votos de los asistentes con derecho a voto.

¿Pueden los morosos usar las zonas comunes de la comunidad? Y si el moroso

En caso de impago de las cuotas mensuales, trimestrales o anuales de la comunidad, habría que denunciar (iniciar un proceso monitorio) a la persona morosa para que sean los tribunales quienes sentencien en su contra y le obliguen a responder de las deudas contraídas. Pero sin esa intervención judicial, la comunidad no podrá negar el uso y disfrute de las zonas comunes a una persona que no pague sus cuotas.

Sólo cuando en los Estatutos de la comunidad reflejan una normativa específica que limitase estos derechos al vecino moroso, entonces sí que sería legal prohibirle el uso y disfrute de las zonas comunes del entorno comunitario.

Problemas con la comunidad

Cómo puedo denunciar a la comunidad.

Una Comunidad de Propietarios tiene personalidad jurídica propia y debe responder por cualquier daño o perjuicio que ocasionará. A modo de ejemplo, el artículo 553-46 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales regula la responsabilidad de la comunidad para supuestos de deudas: “De las deudas contraídas por razón de la comunidad responden los créditos y fondos comunes de los propietarios y los elementos privativos de beneficio común. Subsidiariamente, responden los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota de participación.” 

Así, para el supuesto de haber sufrido un daño o un perjuicio como consecuencia de alguna actuación por parte de la Comunidad de Propietarios, primero de todo será necesario fijar ante qué tipo de responsabilidad nos encontramos (responsabilidad de carácter, civil, penal, administrativa, laboral, etc.). Una vez definida, vehiculizaremos las acciones de reclamación a los órganos judiciales, o en su caso mediadores, que correspondan atendiendo a la tipología de perjuicio ocasionado.

Deficiencias estructurales de la comunidad afectan a mi piso y no se hace nada. ¿Qué puedo hacer?

Ante eventuales daños que se pudieran producir en una vivienda, primero de todo es trascendental determinar el origen y la causa de los daños. En muchas ocasiones es recomendable contar con la opinión de un técnico quién se encuentre facultado para valorar los daños en cuestión. Para el supuesto de verificar que los daños habidos tienen su origen en deficiencias de carácter estructural, podemos afirmar que es la Comunidad de Propietarios quién deberá actuar y responder por los daños ocasionados. En este sentido, nos remitimos al artículo 553-44 de la la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña: “La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.” 

Una vez verificado el origen y la causa de los daños, el propietario comunero afectado deberá comunicárselo a la Comunidad, o en caso la Presidencia o Secretario, al objeto de reparar la causa. En caso de hacer caso omiso, se deberá acudir al auxilio judicial (Tribunales) mediante una acción de Obligación de Hacer.

Impugnar acuerdos de junta de propietarios.

Mediante los acuerdos comunitarios la junta de propietarios acuerda una serie de decisiones vinculantes para toda la comunidad. Entre otras funciones, la junta de propietarios tiene la competencia de:

  • El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.
  • La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
  • La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación.

En no pocas ocasiones una comunidad de propietarios adopta acuerdos que son susceptibles de impugnación por ser contrarios a las leyes, al título constitutivo o estatutos comunitarios, porque implican un abuso de derecho, o porque son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno o varios propietarios. 

Un propietario que estuviera en desacuerdo con una determinada decisión adoptada por la comunidad de propietarios y estuviera interesado en impugnar un acuerdo comunitario, deberá haber votado en contra, o en caso de haber sido ausente, oponerse mediante escrito en el plazo de un mes desde la recepción del acta. Es necesario tener en cuenta que aquellos propietarios comuneros que no estuvieran al corriente de pago de las deudas de la comunidad (vencidas) en el momento de la adopción del acuerdo que deseara impugnar, no podrá realizar dicha impugnación.

Tengo un bajo cuyo acceso es desde una entrada lateral. No tengo acceso a la escalera comunitaria. Se quiere instalar ascensor y se me pide contribuir. ¿Es justo? ¿Puedo negarme?

En no pocas ocasiones, los locales que son parte integrante de una Comunidad de Propietarios no hacen uso de las instalaciones comunitarias (terrado, ascensor, etc), o incluso directamente no tienen acceso al edificio comunitario, lo cual implica el cero uso de las instalaciones comunitarias. En estas ocasiones, y salvo que los estatutos o un acta comunitarios establezca lo contrario, aquel vecino (como por ejemplo un local) estará igualmente obligado a sufragar los costes propios del mantenimiento del edifico, así como derramas de cualquier otra índole.

El supuesto de hecho más controvertido en estos contextos es la obligación de contribución de los locales comerciales al mantenimiento e instalación de un ascensor el cual nunca disfrutará. Obligación de contribución que ha venido establecida por nuestros tribunales por considerar que independientemente del uso que se le vaya a hacer, todos los elementos que constituyen el edificio (incluido los locales comerciales) verán revalorado su inmueble por dicha instalación.

Muchas más preguntas sobre comunidad de vecinos

Efectivamente, existen otras muchas temáticas que ocasionan problemáticas en una comunidad de propietarios, y aunque no las hemos destacado en este artículo, os ocurren y os afectan.

Principalmente desde nuestros soportes digitales, Abogados Propiedad Horizontal respondemos a todas vuestras cuestiones relacionadas con los problemas sobre comunidad de vecinos que experimentáis. Ya sea a través de las redes sociales,  nuestra web, o del mismo blog de la web donde abordamos muchas de estas temáticas, estamos a vuestra disposición para seguir asesorándoos en materia de Propiedad Horizontal, problemas con la comunidad y actividades molestas.

Conclusiones

La convivencia en grandes fincas (y pequeñas) es compleja, porque las personalidades de los que vivimos en ellas lo son de igual manera (en ocasiones). Por ello surgen estas situaciones comprometidas, donde los problemas sobre comunidad de vecinos se hacen comunes y nos dificultan y amargan nuestro día a día.

Como habéis visto en las respuestas a algunas de las más comunes situaciones en una finca, el primer camino a seguir es el arreglo amistoso, con o sin la intermediación del presidente de la comunidad y/o el resto de órganos de representación. Si no cuaja, ya hay que tomar otras medidas.

En cualquier caso, nuestra experiencia como bufete especializado en Propiedad Horizontal la ponemos a vuestra disposición para cualquier tipo de asesoramiento sobre reclamaciones a la comunidad o cualquier actividad molesta que se sufra por parte de otro propietario de la finca. Contad con nosotros/as.

16 Responses

  1. José Maria Galí

    Buenos días, numerosas ramas de los árboles colindantes del jardín de mi vecino invaden mi propiedad con un riesgo evidente de caída debido a una falta total de mantenimiento.
    He presentado una instancia al Ayuntaminento de Llinars del Vallés y me dicen que no entran en conflictos vecinales y que debo recurrir al Código Civil de Cataluña en el caso de querer presentar una demanda.
    Quisiera su opinión al respecto.
    Muchas gracias

    1. APH

      Buenos días José María,

      Viendo lo que nos comentas, el Ayuntamiento debería de haber aceptado tu instancia y requerido al propietario colindante la desafectación (invasión) de los árboles en tu parcela. En vista de la pasividad del Ayuntamiento, te recomendamos que hagas llegar a tu vecino un comunicado (burofax) exigiendo la poda de los árboles invasores. En caso de resultar infructuoso, la siguiente acción será la interposición de una demanda judicial de obligación de hacer.

      Al objeto de poder asesorarte con mayor profundidad, puedes contactar con nuestro despacho y formalizamos una reunión online o presencial para tratar el asunto.

      Quedamos a tu disposición.

      Saludos.

  2. Nuria

    Buenas noches , he pasado a ser presidenta de mi comunidad de vecinos, y al pedirle a la presidenta saliente todos los recibos, facturas, la póliza de seguros de la comunidad, se niega a dármelos alegando que eso es su responsabilidad y que no me los puede dar, por si los pierdo. O por lo que pueda pasar… Afirma que alguien se lo ha dicho y que yo también tendré que hacerlo. Sé que es absurdo. Debe entregármelos para poder ver si están todos los recibos al día, además que ella no se ha molestado en comprobar nada.
    Qué puedo hacer para que me los de?, ya que no son de su propiedad.. Gracias

    1. APH

      Buenos días Nuria,

      Ponerte en conocimiento que esta documentación debe facilitarla el administrador de fincas. De no tener designado uno los cauces legales para recuperar esta documentación, es mediante un procedimiento de diligencias preliminares donde se le exigiría la devolución de dicha documentación.

      Un saludo.

  3. Sergio

    Buenos días,

    Mi portal está dentro de una mancomunidad, con un total de 4 portales.

    Se trata de una urbanización cerrada, pero en cada portal, hay 2 bancos, a los que aceden jóvenes (casi siempre ajenos a la urbanización) a altas horas de la noche, con la molestia que eso nos genera a los vecinos.

    Han señalizado la entrada a la urbanización, y puesto cámaras de vigilancia, pero el presidente me dice que no pueden quitar los bancos, porque tiene que haber unanimidad entre las 4 comunidades, y actualmente no la hay.

    ¿Hay alguna acción que yo pueda tomar contra esta decisión?

    Gracias

    Un saludo

    Sergio

    1. APH

      Buenos días Sergio,

      Viendo la problemática que nos expones, te recomendamos que cuando sucedan estos hechos lo pongas inmediatamente en conocimiento de la policía. Son personas ajenas que están allanando una propiedad (es un delito castigado penalmente).

      Un saludo.

  4. Carolina

    Soy la Secretaria de una comunidad de propietarios. Hay un comunidad independiente de parkings en el sótano del edificio. Se aprobaron en Junta de Comunidad ( de viviendas y locales) la realización de obras en fachadas, patios y azotea después de encargar una ITE ( tenemos el IITE) en el cual se señalan deficiencias, graves, importantes y leves) , enviándolo al Consorci de l’Habitatge para la obtención del Certicfiado de idoneidad, concedido cautelarmente hasta que se repararan las deficiencias. El edificio es de 1980. Se pidieron presupuestos, se votaron y se aprobaron en Junta. Enviamos un comunicado a la Comunidad de parkings en Febrero 2020 ( antes de aprobar los presupuestos definitivos). Varios whatsapp para reunirnos con el presidente y secretario de dicha comunidad. En lugar de en marzo 2020 celebramos reunión de Junta después del confinamiento en Julio 2020, avisandoles para reunirnos antes. SIN RESPUESTA. Cambio de cargos en 2021 . Nuevo comunicado al nuevo presidente en abril 2021. Sin respuesta hasta hoy. Burofax de un abogado pidiendo desistamos de la reclamación correspondiente y que pueden denunciarnos por dejación de funciones a la presidenta y a mí de la Comunidad de propietarios de viviendas y locales. Tienen los parkings obligación de contribuir según su coeficiente a los gastos mencionados antes? Gracias

    1. APH

      Buenas tardes Carolina,

      Para poder asesorarte adecuadamente, necesitaríamos poder tener acceso a la documentación aducida. En este sentido, sería conveniente formalizar una reunión presencial en nuestro Despacho. A estos efectos. te facilitamos el teléfono de contacto nuestro (93 762 69 99).

      Un saludo.

  5. José

    Hola.

    En mi comunidad de vecinos (12 propietarios) hace 30 años instalamos Gas Natural 6 vecinos ( yo incluido) nunca he hecho uso de él pero tengo un tramo de 1/2 m hacia mi vivienda transversalmente desde la tubería principal en el patio de luces, dicho tramo no llega a introducirse en mi vivienda ya que nunca me he dado de alta ni tengo contador, etc. solo una llave inutilizada. Los demás vecinos que no quisieron votar a favor de la instalación no tienen dicho tramo de 1/2m.
    Hubo una fuga de gas en la instalación común y los que sí tienen de alta el gas me exigen que pague la parte proporcional ¿ tengo que pagarlo aunque nunca haya hecho uso de él? ¿ solos los vecinos que hacen uso? ¿ todos los vecinos (12) aunque no votaran a favor pero ser elemento común de la finca?
    Nunca he pagado ningún mantenimiento ni reparación del gas.

    Un saludo.

    1. APH

      Buenas tardes José,

      Primero de todo sería necesario saber si esta instalación beneficia a los elementos comunitarios del inmueble. De ser así, al tratarse de elementos comunitarios, todos los propietarios deben de hacer frente a estas derramas.

      Un saludo.

  6. Serafín

    Hola, buenas, mi nombre es Serafín, vivo en una comunidad que tiene sótano con plazas de aparcamiento y trasteros, todo edificado desde el principio, según proyecto y aprobado. A los trasteros los equiparon con un punto de luz con su correspondiente interruptor y un enchufe, todo dentro del trastero privativo. Ahora hay algunos vecinos, y el propio administrador que dicen que eso no puede ser posible porque la corriente es de la comunidad. Nos quieren cortar la luz u obligarnos a pagar lo que consumamos por encender la bombilla cada vez que entremos al trastero. Yo tengo una cochera con persiana automática cuyo motor está conectado a esa corriente. ¿Hasta qué punto es legal lo que quieren hacer? ¿Pueden cortarnos la luz? Quieren que pongamos un medidor nosotros mismos con un magnetotérmico en la entrada de cada trastero y que el administrador pase cada mes para hacernos la lectura y cobrarnos. ¿No sería necesario un proyecto nuevo? En caso de votación, ¿se tienen en cuenta las propiedades, los coeficientes? ó se trata de un propietario, un voto?. Esto supuestamente se aprobó en una junta extraordinaria en Junio, pero ahora nos vamos a volver a reunir para discutirlo. Aquella reunión de Junio se puede impugnar? No nos dieron el acta de aquella reunión a día de hoy, y mi mujer no consta como participante cuando sí estuvo allí presente. Fue un despropósito total y los vecinos fueron yéndose sin esperar a dar por concluída la reunión. Espero me puedan ayudar. Muchas gracias y Saludos. Serafín.

    1. APH

      Buenos días Serafín,

      Viendo lo que nos comentas, sería recomendable formalizar una reunión presencial o telemática al objeto de poder estudiar con detalle el caso y la documentación relativa al asunto. Sería necesario tener a nuestra disposición las precitadas actas comunitarias. A estos efectos, te facilitamos el contacto de nuestro Despacho (93 762 69 99).

      Un saludo.

  7. Felix

    Buenos días , acabó de adquirir una vivienda por medio de cooperativa , iniciaron la obra hace 1 mes , en la última reunion ofrecieron realizar mejoras en las viviendas , entre ellas mejorar la fachada pasando de la idea inicial a ponerla ventilada , el coste presupuestado sería cercano a los 4000€ por vivienda , son 70 viviendas y no todas cuentan con los mismos metros de fachada , la duda es si todos los propietarios deben pagar lo mismo o debería ser proporcional a los metros de fachada de cada vivienda , supongo que otra forma de calcularlo sería por coeficiente , pero en este caso se da la circunstancia que varias viviendas tienen el mismo número de metros cuadrados con lo que supongo que mismo coeficiente pero sin embargo diferentes metros de fachada , cual es la forma de cálculo , partes iguales , coeficiente o metros de fachada de cada vivienda? , gracias de antemano y un saludo.

    1. APH

      Buenas tardes Félix,

      Indicarte que los gastos respecto de derramas extraordinarias, salvo que se haya pactado lo contrario, se reparte por coeficientes.

      Un saludo.

  8. Felix

    Buenas tardes , y el coeficiente sería por los metros de fachada de cada vivienda o como se calcularía? , gracias.

    1. APH

      Por el coeficiente de cada vivienda, no por los metros de fachada. No obstante, acudir a los estatutos de la comunidad para verificar dicha observación, porque podría haberse pactado de otra manera.

      Un saludo.

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